目前日期文章:201607 (133)

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  君華集團在售的項目是否出現問題,為何人員變動大?廣州地產界一位不願署名的資深人士表示,君華·天匯和君華·香柏華府這兩個項目在操作上並不成功,盡管拿地的成本不大,但是因為項目的客戶定位出現瞭偏差,在市場上錯過瞭好時機,導致最後銷售回籠資金比較慢。

  近期,市場傳言稱,"珠三角頗有名氣的開發商君華集團正準備出讓旗下所有土地儲備和房地產項目,該公司內部出現瞭大規模的裁員和員工離職,計劃全面退出房地產市場"。

  據Wind資訊統計,截至7月18日,A股已有61傢上市房企發佈2013年中報業績預告,其中29傢上市房企中報業績"預喜",占比47.54%;20傢房企中報業績"預虧",占比達32.79%。

  而建築業務的投入則要追溯到3年前,其官方網站顯示,2010年1月君華集團投資1億元成立瞭廣州天華建築工程有限公司,承建旗下住宅和商業產品的開發。官網還顯示,當年君華集團銷售收入突破100億元大關。

中小房企被迫轉戰二三線城市拿地

  短短3年後,君華集團就宣佈退出建築業。"我們君華集團不是專業做房地產出身的,剛進入這個行業時肯定會有磕磕碰碰,我們當時就想把房地產、建築、物業整個產業鏈一起做,因為地產業越來越專業化,現在自己做建築比較吃力,去年以來,虧損是有的,但也不是外界傳聞的虧瞭幾億元",該人士稱,"我們是把建築公司的1000多個人優化、分流,有的分流有的淘汰,因為沒有工作做,所以我們現在重新調整整個戰略方向,專專心心做地產。"

  寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同認為,建築業向房地產轉化,因為建築業熟悉房地產的流程,實際上是比較容易切入的,像中海、恒大、碧桂園、合生都有自己的施工隊伍,這些隊伍能掌握施工進度、控制品質和保證質量,更具有優勢。

  在樓市量價齊升的當下,多元化經營的君華集團面臨著裁員,存在管理方式的漏洞,以及在一線城市土地儲備的不足。這是中小房企生存窘境的一個樣本。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-25/08583377785.shtml

  業內人士稱,"這個盤一下子走得太高端,可能是市場對君華集團開發高端的豪宅不一定完全認同,除非你銷售能力非常強,一下子把它賣光瞭,資金全回籠就好辦,賣不完,資金回籠不瞭,錢就壓在那裡轉不動瞭,就會造成資金困境"。

  "歸根到底是老板的原因,因為老板自己的開發理念和開發經驗不足,以及管理方式的問題,這些方面都限制瞭整個公司的發展。"上述資深人士說。

  工商資料顯示,成立於1997年的君華集團,其經營業務較為分散和多元化,涉及瞭投資管理咨詢、房地產開發、室內裝飾、燃油批發、貨物進出口、零售貿易等。

  "君華集團退出建築業,要麼是他們的建築業不足以支撐君華集團的開發量,要麼是建築公司擴容擴得太大瞭,在吃不飽的情況下,承攬不到業務,不得不關閉。"韓世同說。

內容來自sina新聞

  廣州世聯地產董事長黎振偉表示,房地產市場表面上風風光光,但裡面暗流湧動,城市間的差距很大,一線和二線城市表現好,三線城市就差,核心原因就是市場分化得很厲害,一線城市很集中,銷售得很好,有土地的話一定很賺錢。

  然而,就在君華四處擴張之時,業界卻陡生傳聞:君華集團大幅裁員,事因旗下在售項目現資金漏洞,但該公司向時代周報記者否認瞭資金回籠出問題的說法。

  據瞭解,君華集團目前廣州在售的項目是君華·天匯和君華·香柏華府,君華·天匯位於海珠區南華西路以北、濱江西路以南,是君華集團2009年拿地開發的一線江景豪宅。

  建融彰化鹿港建融在售項目疑資金回籠難

  時代周報記者致電曾在君華集團營銷中心任職的李某瞭解情況,他表示對此消息不便透露。

  針對拿地難的現狀,韓世同認為,唯一的出路就是中小企業能抱團聯手,使自己的實力相對擴大,才能跟大企業競爭,否則就沒有更好的路徑,"適者生存吧,其實在這個行業裡如果不具備集合優勢的話、不具備規模的話就很難生存和發展"。

  對於建築業務過去幾年來的經營情況,該人士並未對時代周報記者有更具體的回應。

  在十幾年漫長的發展過程中,君華集團孵化瞭廣州君華地產置業有限公司、廣州聯華實業發展有限公司、廣州君華汽車銷售服務有限公司、深圳中小企業創業投資有限公司、中山市君華房地產開發有限公司等多個關聯公司。至今,君華集團旗下公司的主要業務分為三塊:實業、創投和地產,其中運作地產業務的實體主要是君華集團有限公司、廣州君華地產置業有限公司。

  君華集團在售的另一個盤香柏華府位於番禺區沙灣鎮龍岐村,是君華集團2011年以5.56億元奪得的商住用地,分兩期開發,如今均已獲得預售證。陽光傢緣網數據顯示,截至2013年7月21日,香柏華府一期218套住宅已售110套,二期591套住宅暫未出售。

  時代周報記者據此致電君華集團,該公司相關人士稱,君華集團隻是退出建築業,專心做地產業務,不會退出房地產市場。與時代地產、方圓集團、百嘉信集團、力迅地產、嘉裕集團等房企一樣,君華集團是近年來廣州本土品牌房企中崛起的黑馬之一,自2005年起,君華集團先後在廣州開發瞭香柏廣場、江南世傢、君華·上域、君華·天匯、香柏華府,君華集團開發的項目和土地儲備分佈在白雲、越秀、海珠和番禺區,在廣州市區占有一定的市場份額。另外,君華集團在中山和珠海也有部分地產項目。

  房地產市場成交一片大好的情況下,相關房地產企業退出的傳聞也時不時地傳出。近日,君華集團有限公司(以下簡稱"君華集團")成為行業的主角,一段由人事變動而引發的猜測使得這個被譽為是廣州房地產行業新生代力量的企業陷入瞭"退出風波"之中。而就在業內傳得沸沸揚揚的"清盤退出"之聲下,時代周報記者經過調查後發現,在退出的假象下,實際上折射的是中小房地產企業在當下行情下的心酸與苦楚。

  不過對於此說法,該人士並不認可,稱"君華·天匯和香柏華府兩個項目並不存在資金回籠的困難,我們現在正在對項目進行品質升級"。

  多元化難題待解

  短短3年退出建築業務

  今年上半年,規模型房企繼續高奏凱歌,市場份額越來越集中,中小房企正在面臨著前所未有的困境。

  據蘭德咨詢統計,2012年全國40傢企業的合同銷售額同比增長28.1%,其中銷售額TOP10企業的總額同比增長瞭26.3%,均高於2012年全國商品房銷售總額10%的漲幅。今年上半年,品牌房企持續發力,房企集中度繼續維持高位。據相關統計數據顯示,2013年上半年全國TOP10企業的市場份額為15.21%,與2012年同期相比基本持平,與2012年全年相比,增加瞭2.45個百分點。

  而由於市場的集中度,中小房企逐漸被邊緣化,其生存窘境在近期陸續公佈的上市房企中報業績上也有鮮明的體現。

  日前,一直堅持多元化經營的君華集團近期突然宣佈關閉旗下建築公司,表示專心做地產業務。此舉備受業內人士的關註。近幾年來,廣州地價節節攀升,在廣州、中山、珠海均有地產業務的君華已經將目光瞄準佛山、惠州、南寧等二三線城市。

  中報業績"預喜"的多由萬科、保利、中海、綠地等大型房企領銜,而"預虧"的房企隊伍多由中小型房企"墊底",如:中航地產出現首虧,虧損金額為2800萬-3600萬元;而津濱發展的虧損額高達1.1億-1.3億元。

  君華集團的困境,表現的是在房地產行業表面一片大好的情況下,實際上卻是:規模房地產企業市場份額愈發集中,中小房企的生存卻越來越艱難。

  但錯過瞭2012年的拿地好時機,一、二線城市地價高、拿地難已限制瞭中小房企的後續發展。

  該人士對時代周報記者說,"我們君華集團就是要拿地,今年以來,公司準備瞭二三十億元資金拿地,但在一線城市的廣州根本拿不到地,所以老板主要瞄準中山、惠州、佛山等地,最近剛剛在南寧拿瞭一個舊城改造的項目,想在舊城改造上做一些突破"。

  公開資料顯示,在廣州,君華集團目前手裡隻剩下一塊地,即2010年以1.85億元收入囊中的越秀區下塘西路登峰畜牧場地塊,占地面積7055平方米,建築面積14892平方米。不過該人士表示,該地塊因為政府規劃的修改耽擱,該項目一直未推出市場。韓世同認為,過去中小房企可以依靠一些熟絡的地方關系,套近乎、拉關系可以拿到地,現在這方面已經不太靈驗瞭,政府希望高價出讓土地,希望有資金有實力的開發企業的進入,帶入區域經濟的發展,中小房企在這方面的作用與貢獻不太大。

  在一線城市無法獲取土地,君華集團被逼往二、三線城市尋求機會,這正是部分中小房企目前艱難的生存狀態之一。

  就在君華集團退出建築業的同時,來自網易房產的報道稱,君華集團的員工去年就開始大量裁員,今年以來番禺項目、海珠項目、中山項目成為裁員重點,近五成的員工被裁掉,公司管理漏洞爆發,資金短缺現象十分嚴重。

  "房地產行業太多人進來做,以前是誰做都發財,但這是不可持續的,這個格局是早就註定瞭的,不是現在怎麼辦,而是企業在進入之前就該知道這個情況,要留點後路。"黎振偉說。

  在黎振偉看來,中小房企多元化經營正是給自己留瞭條後路,"通過其他行業彌補他的利潤,所謂東方不亮西方亮嘛"。

  "房地產並不是我們惟一的業務,我們是一傢集團公司,有色金屬、礦業、汽車銷售等實業的經營基礎穩固,去年集團營收達到200億元,而房地產這方面隻做瞭20億-30億元,"該人士對時代周報記者說,"我們靠實業經營的支撐,才能保證在這一輪市場變幻中不被洗出局。"

  但就房地產業的做大做強而言,韓世同並不認可多元化,他說,"包括合生這樣專業的房地產企業,多元化發展後就今非昔比瞭,萬科都是做減法,把其他業務砍掉才發展成行業的一哥,更不要說中小企業,你還多元化發展,你的資金實力,人財物的實力更加分散,怎麼去做強做大呢,什麼都發展的話,就做不大"。



敬請關註"foshanleju"

  搜房網數據顯示,截至目前該盤均價是5萬元/平方米。可能由於定價過高的原因,銷售情況並不理想,陽光傢緣網數據顯示,截至2013年7月21日,君華·天匯累房貸二胎條件年息缺錢急用哪裡借錢計已售住宅99套,仍有40套住宅未售。

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  "貸款100萬以上可以最低申請到基準9折的優惠,100萬以下是9.5折。"匯豐銀行一位客戶經理告訴記者,"現在沒有8.5折的優惠利率,最低也就是9折。"

外資行房貸利率打折都不受待見

  在記者瞭解的多傢外資行裡面,僅有星展銀行工作人員稱最低可以申請到8.5折優惠利率,恒生銀行客戶經理表示最低可以申請到8.8折優惠利率,更多的銀 行表示9~9.5折是目前可以申請到的最低利率。也有外資行稱首套房需要在基準利率上上浮。"目前到年底額度比較緊張,需要在基準上上浮20%,能申請到 基準利率的比較少見。"東亞銀行一位客戶經理告訴記者。

內容來自sina新聞

  那麼,外資行的房貸業務量是否快速增加瞭?多位外資行工作人員對記者表示,最近2個月房貸並沒有快速增加,仍是穩定增長。"確實咨詢的人多瞭,但業務量並沒有大幅增加,和往常差不多或者略好一些,穩定增長。"一位總部在上海的外資行相關負責人告訴記者。

  記者瞭解到,在申請最優惠房貸的基本條件上,一些外資行並沒有特別高的門檻,某些環節上特別"死板"的審批才是卡住客戶的地方。

  客戶:"流水查得太嚴格瞭"

  相對於中資行沒有額度的情況,多傢外資行稱房貸額度充足,"額度一直充足,隻要審批通過,放款最快一個星期。"同時,相對中資行動輒上浮10%~20%的首套房貸利率,外資行的利率仍比較優惠。

  記者近日瞭解到,此前多傢外資行首套房貸8.5折的最優惠利率如今已不多,取而代之的是9~9.5折的優惠利率。不過,即使是 8.5~8.8折的最優惠利率,由於審批嚴格甚至是"死板",也被客戶指為"不接地氣",導致中資行的客戶在銀行額度緊張的年底並未湧入外資行。

  在年底房貸額度緊張,一些中資行無錢可貸的情況下,外資行卻仍然額度充足,並且仍有利率優惠。但盡管如此,外資行房貸業務並沒有大幅提升,有客戶反映外資行房貸審批太過嚴格"死板"。雲林房屋借款二胎年息

  "流水查得太嚴格瞭。"正在申請一傢外資行房貸的市民張小姐告訴記者,"他們逐筆查,沒有註明工資的不計入流水,年終獎要放到24個月裡面,有些不清楚 的地方要提供單位證明是工資收入才能計入流水,我已經來回補瞭很多材料。"張小姐表示,"太折騰,感覺還是不接地氣。"

  業內人士稱,這種嚴格的審批體現瞭外資行的謹慎,但同時也不受客戶待見,導致外資行的房貸客戶群體不能有效快速增加。也有業內人士稱,外資行相對穩定的房貸策略反映瞭他們的經營策略,不是做一單生意,而是伴隨客戶的成長和需求將其變成持續穩定的資源。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/08193808491.shtml

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  可是今年,年頭去申請房貸的客戶出乎意料地同樣面臨不受歡迎的窘境。那是不少銀行的另一個秘密。筆者從若幹銀行聽聞,去年底壓下的貸款較多,不得不用今年的額度去滿足實際發生在去年的需求。遞延效應之下,年頭的新客戶們又被壓到瞭年中,以此類推。而究其實質,是供求關系失衡。

  這樣的情況看來已不少見,以至於央行在近期的住房金融服務專題座談會上對銀行下要求:控制個人房貸的壓單,接單、審批後就要盡快放款。會上有兩傢股份制銀行也承認,首套房貸利率上浮瞭8%左右。

  "而這還沒有算進另兩個'貓膩'"。他補充說,第一個"貓膩"是一些房產在申請貸款時,或多或少買通評估方使估值虛高,在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的;第二個"貓膩"是有一些房貸和個人消費貸(以裝修名義等)組合發放,而消費貸的實際資金用途也是購房。這兩樣,都一定程度擴大瞭房貸風險。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/07442758233.shtml

  [ 個人房貸頭上有三頂"帽子":零售貸款、(中)長期貸款、房地產類貸款,三種分類對應三種邏輯 ]

  你去一個支行申請個人房貸,獲貸的先決條件是它"有米下炊",即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什麼有些銀行會"壓貸"?問題就出在瞭額度上。

  "過去房貸的低不良率和房價一路上漲息息相關,如果房價不漲甚至下跌,情況就會不同,類似於溫州地區那樣的'棄房'現象就是警鐘,不少銀行也因此反復內部做壓力測試。" 前述城商行計財業務人士稱。

  隻是,央行的殷殷期望對於理論上已被拋向市場化經營的銀行,尤其是多傢上市公司銀行是否有效?一名上市銀行總行人士向筆者表示,作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價穩定、股東受益,就必然會看重業績增長;總行每年制定利潤指標,也都是要面對董事會審核壓力的。

  順著這一資金定價邏輯,有三個銀行不願告訴你的秘密,你在貸款時必須心裡有數。

  第二個秘密,是"遞延效應"。對銀行運作有瞭解的讀者或許聽說過"年尾貸款難、年頭貸款易"的說法,因為從收益角度考量,銀行會把稍多的貸款資源放去年頭,而市場需求旺盛的年份,不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺,零售額度亦不例外。

  本期"愉見財經"揭秘銀行"放房貸"這一看似簡單的業務背後的一把把小算盤:一個房貸,對於銀行來講,有三套邏輯。

  它的額度從哪裡來?"說白瞭就像'拍賣'一樣,總行每年放出零售條線的額度大盤子,各個分行出價,出價高的得到更多額度。"一名城商行計財業務人士這樣告訴筆者。其中"價格決定論"顯而易見。這名計財業務人士由此認為,"像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧",因為這些地方的金融業市場化程度高,使得貸款的定價更透明以至價格偏低,而定價上不去也就影響瞭分行向總行的"搶"額度資源能力。

  第三個秘密,對於銀行"漲價"房貸,其實並非是其過於"黑心",實在是銀行有著維系利差的無奈。從行業來看,在負債端,利率市場化的逐步深化,加上互聯網金融強大吸存能力的"攪局",銀行獲得儲蓄/存款的成本已經越來越高。

  在銀行的經營邏輯裡,個人房貸究竟算個啥?其實,從部類劃分看,房貸的頭上有三頂"帽子":在貸種上,房貸是個金業務,屬於"零售貸款";在頭寸期限上,房貸是"(中)長期貸款";在投向分類上,個人房貸亦屬於"房地產類貸款"。

  從"供求關系"來看,央行在前述住房金融專題座談會上提出的辦法是"切中要點"的。一名大行資負部門人士告訴筆者,央行在會上表態"如果銀行有規模方面的訴求,可以找央行幫助協調各行際間的規模調節",可讓銀行從房貸供給層面上得以改善。

  除瞭抵押物價值有變化的風險,有資產處置經驗的銀行人士還提到瞭後續抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。一名相關業務人士表示,從目前經驗來看,房貸壞賬後房產進入拍賣程序,往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會流標。"流標後,第二次拍就要打八折賣,第三次再打八折。"該人士稱,近階段進入銀行拍賣程序的房子單價都比較高,市場需求弱,不容易拍成功。

  零售貸款:資金定價邏輯

個人房貸為啥又貴又難貸 一個房貸銀行有3套邏輯

  第一個秘密,是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時"拍賣"式的定價,會被轉嫁給客戶。當你的客戶經理告訴你"排隊等一等"時,你或許不知道,在你前頭"插隊"的情況時有發生:比排隊多久更重要的是,你願意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源,往往被出價高者得。

  個人房貸為啥又貴又難貸?

 &屏東新園農地貸款emsp;一傢中型銀行的支行長表示他不傾向在個人房貸上花力氣,因為"做房貸簡直像義務勞動"。他的計算方式是,銀行目前相對高成本的負債(如吸收金融同業的協議存款)有的年化利率已經超過5%,而這還不是銀行的放貸成本,因為還要計入20%的不產生收益的存款準備金,由此,實際的成本至少是"5%÷0.8",相對6.55%的中長期貸款基準利率,"銀行簡直不創利,白忙乎"。

  這個秘密之下,銀行也有瞭"貸款種類間再平衡"的訴求,當銀行對於對公貸款,尤其是其中的中小企業貸款更具議價能力,更多的頭寸就可能被調整過去。

  銀行的實際情況並沒逃過央行的監測。因此在住房金融服務專題座談會上,央行的用詞是和逐利的銀行談"社會責任":要求銀行理解購房者的生存壓力,做到財務可持續發展,能保本或微利就好。

內容來自sina新聞

 中長期貸款:流動性管理邏輯

  銀行經營需要通盤考慮,除瞭資金定價和貸種平衡的邏輯,計財還需要把控"流動性"問題,因此在貸款期限上,每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。

  "這就好比你自己理財,比如你有100元錢,可以用20元投長期國債,30元投5年期信托,剩下的一半投資股票一半存個活期,需要容易變現的資產來應對生活急需。"前述城商行計財業務人士說,銀行也是這樣控制期限平衡的,房貸屬於不能短期變現調整頭寸的資產。

  而零售貸款中長期資產的盤子,至少對於諸如這名計財人士所在的城商行,"經過前幾年的高速發展,那部分份額已經趨於飽和"。

  和期限一並考量的另一個計財邏輯是"集中度"管理,資產要分散在幾個籃子裡,"就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票,或都拿去投黃金一樣"。這名計財人士說。而另一個尷尬的現實是,長期資產中流向房地產的集中度也過高瞭。

  由此,一些銀行此前的內部指令其實是,對於房貸,要進行現有份額的退出,以及新增份額的限制。

  房地產類貸款:風控邏輯

  促使銀行決策貸款放與不放的底線是風控邏輯。而個人房貸風險相對大不大,恰恰是筆者在采訪過程中遇到的最顯分歧的問題。

  從已有數據出發,不少銀行人士告訴筆者,個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類於銀行的低風險品種。從房貸大行工行的數據來看,截至4月末,該行的個人住房貸款不良貸款率僅為0.27%,低於全部貸款的不良銀行信用貸款利率比較率水平。

  可麻煩的是,有些銀行人士看到瞭風險的滯後性--現在的報表數據體現不瞭未來的資產質量走勢,尤其是房價已經停止上漲。筆者近期從數名銀行風控部門相關人士處獲悉,他們雖並不支持"房價崩潰論",但對於房價持續高漲也已不抱期望。在銀行的話語體系裡,房價的下跌就直接意味著"抵押物貶值"。

  從去年底至今這段時間裡有過買房辦按揭貸款經歷的人,很可能有這樣的困惑:個人征信記錄良好,也有穩定的收入和稅單,且工資流水清晰,可是銀行房貸卻很難申請下來;好不容易申請到,首套房貸利率都上浮瞭5%~10%,相比幾年前朋友購房貸款能打八九折,想想心裡不是滋味。

  對於央行苦口婆心將個人住房貸款解讀為"有經濟增長穩定功能",並要求優先確保住房消費貸款的資源配置,銀行將作何反應?當前各銀行的額度情況又有哪些復雜性?換句話說,你的房貸接下去能寬松起來嗎?

  剛發佈的房地產指數系統百城價格指數顯示,2014年5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米,環比上月下跌0.32%,是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。

  個人房貸為啥又貴又難貸?上網搜索,發現幾乎所有論點都將銀行行為全盤歸咎於"房價將下跌"。這一邏輯本身沒錯,房價有越來越大的下跌可能性,意味著貸款的"抵押物"有價值縮水的可能性。亦即貸款風險上升,貸款定價自然要重估。可是,這一邏輯未免簡單化。房價預期在多大程度上影響著各銀行的決策?除此以外,在銀行的計劃財務(下稱"計財")考量裡,難道就沒有別的影響因素瞭嗎?
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信義區房屋貸款二手房交易個稅政策多地懸空

  業內人士指出,建立房地產穩定發展的長效機制,不能隻一味地限制房價及購房需求,而應該在加快土地供應、改革"土地財政"等方面作出制度安排。

  "我們辦理的二手房交易,沒有征收過20%的個稅,個稅還是按照房屋總價的1%或2%征收。"有熱點城市二手房中介負責人告訴記者。一城市房地產部門負責人告訴記者,此政策何時實施,"目前沒有時間表"。

長沙樓市5月開盤預告

  "國五條"地方細則今年3月出臺以來,除北京市以外,有關二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策,在許多地方並沒有明確實施時間,因而一直處於"懸空"狀態。

  海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為,房價堅挺,"地王"回歸,會增加政府調控的難度,但是,既定政策又不能走過場,還要保持一定的嚴肅性和權威性,可見政府調控面臨著兩難的處境。

  為何出現這一現象?據瞭解,一些城市房屋登記系統時間不長,存在不少"大齡房源",諸如老公房、房改房等,核價難度很大;由於"陰陽合同"不同程度地存在,公平核價並不容易。此外,住房購買、裝修和使用過程中,涉及多項支出,若要準確界定轉讓所得,也有難度。



  值得註意的是,新的"地王"再度回歸。5月6日,廣州白雲同寶路土地的出讓經歷瞭近200輪爭奪,成交的樓板價高達每平方米25597元,溢價率達到1145%。4月以來,廈門、長沙、天津等地都出現瞭高溢價地塊。

  "20%個稅等政策'懸空',倒是給房企吃下一顆定心丸。"一知名房企負責人告訴記者。

  從3月底至今,北京、廣州、深圳等35個城市發佈瞭"國五條"的實施細則。針對20%個稅政策,除北京明確規定自4月1日起實施外,絕大多數城市重申瞭國務院文件的要求,並未說明何時開始實施;合肥、南京、鄭州等地則幹脆沒有提及。

  復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑說,一方面要嚴格執行限購、限貸政策;另一方面要加快已建成的保障房投入供應。相應的考核、問責等程序也要及時跟進,發揮實效。

  業內人士分析,我國股市、基金等資本市場長期低迷,不能實現多數人的資本"保值增值"的願望,加上土地財政的無可替代性因素,地方經營土地的沖動難以遏制,以至於樓市"保值增值"的作用明顯,因而資金不斷湧入這一市場。

  今年3月27日舉行的國務院常務會議強調,要繼續搞好房地產市場調控,財稅改革要拿出方案,循序漸進。金融改革要在推動利率和匯率市場化、發展多層次資本市場方面推出新的舉措。加快建立房地產穩定健康發展的長效機制,加強保障性安居工程建設。

  記者瞭解到,針對"長效機制"的相關調研正有序進行,業內人士認為這是本屆政府樓市調控的"關鍵一招"。

內容來自sina新聞

  中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌等人建議,要調整財稅體系和中央地方事權體系,加快建立替代稅種、加大轉移支付力度,"多予少取",使地方政府的土地依賴切實降低。(據新華社上海5月12日電 記者葉鋒)

新聞來源http://cs.house.sina.co新北市二胎m.cn/news/2013-05-13/09073146780.shtml

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  經濟下行壓力下,多地財政收入吃緊,這加重地方償債壓力。

  鄭春榮對本報記者表示,"開明渠"、"堵暗道"的地方債管理思路很正確,樓部長會加速推行相應的改革措施,但巨額存量的地方債務如何化解仍是很重要的問題。

  償債壓力陡增通信貸款

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-04/07512847577.shtml

  南方某市一名官員稱,由於當地土地市場不景氣,多次出現土地流拍現象,為瞭把地賣出去,當地隻好采取劃小地塊出讓的辦法。"價格低也要忍痛賣,一旦資金鏈斷瞭,進入金融機構的'黑名單'就更糟糕瞭"。

  樓繼偉稱,下一步規范地方債管理方向是在做好兩項基礎性工作上,繼續擴大地方政府債券自發自還試點。

  在"開明渠"方面,地方政府債券自發自還試點工作順利開展。

  這也使得地方政府更加依賴賣地償債。

  在經濟下行壓力下,2014年上半年多數地方政府財政收入增幅放緩,而剛性支出不減,這使今年地方政府2.4萬億元地方債的償債壓力陡增,風險凸現。

內容來自sina新聞

  《深化財稅體制改革總體方案》即將出臺。

  兩項基礎性工作中,一項是推行權責發生制的政府綜合財務報告制度,即政府的"資產負債表",向社會公開政府傢底;二是建立健全考核問責機制,探索建立地方政府信用評級制度。

  近些年,融資平臺公司成為地方政府舉債主體,截至2013年底,地方政府通過融資平臺公司舉債超4萬億元(40756億元)。對此,金融監管部門加強瞭對地方政府及融資平臺公司的信貸管理,貸款規模得到有效控制。地方政府通過信托等影子銀行融資的渠道也被收緊,去年,上海銀監局轄區內政信合作產品增速明顯放緩,在各種信托產品中比重已有下滑。

  樓市乏力今年2.4萬億地方債償還風險加劇

  今年上半年,地方政府通過賣地收入達到21129億元,同比增長26.3%。不過,由於樓市低迷,土地市場不景氣,6月份地方賣地收入同比增幅跌至7.3%。

  早在2012年底,就有11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓金償還約3.5萬億元地方債。

  上海財經大學公共政策與治理研究院副教授鄭春榮對《第一財經日報》表示,今年經濟下行會導致一些地方融資平臺的收益能力下降,主要體現在以土地為資產的融資平臺公司,這類公司一般通過做大資產(即收儲土地)來增加負債,但是今年樓市低迷,土地估值下降、資產縮水,而負債卻沒變。但這多出現在縣級融資平臺,而更上一級(省級、地市級)的地方融資平臺騰挪空間更大。

  盡管地方政府加速賣地,但開發商往往無力接單。這也讓地方來自土地的財政收入萎縮。一名省級開發區官員稱,由於地價下跌,當地今年財政收入至少要下降25%。

  除瞭賣地償債外,銀行房屋二胎怎麼貸款比較會過件地方政府還采取借新債還舊債的方法。根據審計署最新數據,2013年6月底至今年3月底,9個省本級政府為償還到期債務舉借新債達579.31億元。

 償債疏堵結合

  《第一財經日報》瞭解到,一些地方債務問題突出,出現瞭債主把某地基層官員堵在會議室討債的情形。

  "目前我國政府性債務風險總體可控,但有的地方也存在一定風險隱患,全面規范地方政府債務管理是當前一項重要任務。改革總的要求是,疏堵結合,開明渠、堵暗道,加快建立規范合理的地方政府債務管理及風險預警機制。" 樓繼偉在對媒體詳解該方案時如是稱。

  在"堵暗道"方面,地方融資平臺和通過信托等渠道舉債已被看緊。

  財政部部長樓繼偉此前接受媒體采訪時表示,目前我國政府性債務風險總體可控,但有的地方也存在一定風險隱患,全面規范地方政府債務管理是當前一項重要任務。

  審計署近期公佈的數據顯示,從去年6月底至今年3月底,共有9個省份超8億元的債務逾期未還。

  2014年5月,為建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機制,包括上海、廣東、浙江等10個地區試點地方債自發自還,目前廣東、山東、江蘇三地已經完成政府債券發行工作,江西政府債已經公開招標,另外六地在積極準備中。

  陳益刊

  根據各地披露的經濟半年報,至少22省份經濟增速落後於年初目標,11個省份財政收入增幅隻有個位數。

  截至2013年6月底,地方政府負有償還責任的債務約11萬億元,而今年需要償還的債務占債務總餘額的21.89%,這意味著今年地方政府需償還債務或為2.4萬億元。財政部副部長王保安此前稱,今年是償債壓力最重的一年。

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2.4萬億地方債償還風險加劇 債主堵住基層官員討債
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  市規劃局網站透露,此次委托佛山市城市規劃勘測設計研究院編制瞭《佛山市環市片區控制性詳細規劃》H S010804地塊和H S020102地塊局部調整方案,規劃公示時間從10月15日開始,為期一個月。

  兩宗地塊就位於佛山人熟知的南海醫院及南海醫院停車場,分佈於佛平路兩側,毗鄰文華北路。H S010804地塊(南海醫院停車場)和H S020102地塊(南海醫院)規劃面積分別為1.02公頃和2.39公頃。除瞭地塊功能由醫療衛生用地轉為二類居住用地雲林虎尾土地貸款之外,此次兩地塊調整,還確定調整後作為居住用地其容積率不高於3.5,建築密度不大於30%,綠化率不小於30%,建築限高100米。記者計算,兩宗地塊合計可建成一個近12萬平方米的商住項目。

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敬請關註"foshanleju"

  佛平路上,佛山人熟知的南海(人民)醫院,將在未來兩三年變身商住樓盤。10月15日,佛山市國土資源和城鄉規劃局公示禪桂交界處的環市兩宗地塊規劃調整方案,位於南海醫院原址上的這兩宗地塊,功能將從醫療衛生用地轉為二類居住用地。

  目前,南海醫院旁邊的佛平路已經完成改造提升,周邊生活配套很完善。而附近也有兩三個中小型的寫字樓、樓盤目前利用舊改渠道在開發,但尚未正式推出市場,而南海大道上的創鴻城,洋房售價超過12000元/平方米。

  今年6月20日,南海人民醫院新院區在獅山鎮奠基,也意味著南海醫院將遷出佛平路原址,在獅山建設新院區,新南海人民醫院還同時加掛瞭佛山高新區人民醫院牌房貸二胎利率利率多少免費諮詢試算子。南海區衛生部門表示,南海人民醫院新院區遷至獅山,將有利於全面提升南海區中、西部的醫療服務能力。

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南海醫院遷獅山 原址將轉為宅地

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-22/08213656889.shtml

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  由於房價控制目標不再成為調控的"必選題",所以包括北京在內,除限購以外的行政性幹預市場措施,都在一定程度上尋求退出的"節奏"。記者瞭解到,北京市對房地產預售許可審批過程中的幹預措施力度,已經開始相對減弱。2013年一季度,北京已經陸續已經批準瞭多個價格超過6萬元的高價樓盤。

  作為房地產調控部際聯席會議的牽頭部門,住房和城鄉建設部(下稱"住建部")在2014年已經不再要求地方政府上報並向社會公佈當年度房價控制目標。而從2009年開始,住建部一直要求地方政府上報並公佈年度房價控制目標,並對未完成房價控制目標的城市主要行政負責人進行約談或處罰。

  與"房價年度控制目標"的"退場"同步,住建部已經部署地方政府以"針對性"措施對樓市進行調控。對於北上廣深四城市仍提出從嚴調控的要求外,對於溫州、鄂爾多斯等城市,則明確要求"消化存量"、"確保市場穩定"。

  "地方當時很多的調控政策實際上是倒推出來的,即確定瞭年度房價控制目標,用哪些手段能夠使房價數據達到這個標準,以免被問責。"3月12日,一位不願具名的北京市前任城建部門負責人告訴記者。

  針對房地產市場的行政性調控手段正在拉開退場的序幕。盡管"限購政策"的退出尚無時間表,但作為2010年以來另一項最具代表性的行政性調控手段--城市年度房價控制目標將從2014年開始退出樓市調控手段的"政策儲備"序列。

  部署地方政府以"針對性"措施調控樓市,"限購政策"的退出尚無時間表

  從2010年開始,地方政府被強制要求制定並公佈本地當年度房價控制目標,同時,由住建部代表國務院,對年度本地房價控制目標的完成情況進行考核。對於未完成房價控制目標,且在落實國務院房地產調控政策不力主要行政負責人進行約談、誡勉直至進行行政處分,從而形成瞭對地方政府的壓力。

  2010年~2013年,在國務院、住建部的督促下,各地均制定瞭年度本地房價控制目標。地方各城市基本采用的是將房價控制目標與當地人均可支配收入增長掛鉤的方式,而北建融南投魚池建融京等特大城市則適時提出瞭"穩中有降"、"保持穩定"。

內容來自sina新聞

  與此同時,北京幾個預計單價超過10萬元的住宅項目,也有望於2014年二季度獲批。"現在政府試圖通過更多、更豐富的住房供應體系,來解決特大城市的供需矛盾,而不再是簡單地一味進行行政幹預,僅僅數字達標是沒有意義的。"中原地產一位分析師告訴記者。

  "原來為瞭數據達標,很多行政性手段的運用,實際上加劇瞭市場的供需矛盾,比如預售許可證的發放節奏進行控制,雖然削平瞭房價上漲的數據,但在相當大的程度上人為加劇瞭供需矛盾,為以後的市場埋下瞭更大的隱患。"中國房地產學會一位專傢告訴記者。

  在住建部部署2014年房地產調控的有關工作任務中,並不包括"制定並公佈所在地當年度房價控制目標"一項,因此,這些省份也未對本省所屬城市的"房價控制目標"做出硬性或強制性的要求。

  "今年住建部部署給我們的工作裡面,沒有當地房價控制目標這一項,無論是制定或者是公佈的要求,到目前還都沒有。"3月13日,某計劃單列市一位不願具名的官員告訴《中國經營報》記者,在2014年全國住房和城鄉建設系統工作會議期間,住建部各級官員也並未向各省市主管部門負責人解釋這一政策變化的原因。

  同樣從這一年開始,住建部開始聯合監察部共同監督地方政府落實房地產調控和本地當年度房價控制目標的完成情況。住建部2013年的統計數據顯示,截至2013年12月,住建部會同監察部總計分四批約談瞭10個以上房價上漲過快、落實調控政策不力的城市行政首長,並督促佈署瞭相關整改措失。

  大量行政性調控手段的出臺,都是圍繞"房價數據"的指標,"確保數據能達標"促使大量行政性調控手段不斷出臺。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-15/08542647230.shtml



  山西省、山東省、江蘇省住房和城鄉建設廳的相關人士,也都向本報記者表示,在住建部部署2014年房地產調控的有關工作任務中,並不包括"制定並公佈所在地當年度房價控制目標"一項,因此,這些省份也未對本省所屬城市的"房價控制目標"做出硬性或強制性的要求。
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  與一些地區房市新年"遇冷"相對,多城市土地市場卻依然維持去年的火熱行情,地價居高不下。1月份,上海、杭州、深圳均有"地王"誕生;北京土地市場成交量也達到2009年以來的最高水平。

中國樓市房冷地熱 房企或陷價格戰

  有業內人士分析稱,杭州樓市目前庫存量較大,且高端樓盤居多,加之新增土地供應量大,庫存壓力將進一步加劇。高庫存、成交萎縮,加之近期銀行房貸趨緊,很有可能引發杭州樓市的新一輪"價格戰"。

  2月21日,廣州廣鋼新城五塊地同時出讓,並且多次刷新荔灣區單價的最高紀錄。

  在現階段"房冷地熱"的狀況下,顧雲二胎房貸 新光銀行二胎房貸缺錢急用哪裡借錢昌表示,由於土地價高,開發商對一些樓盤定價過高,可能導致其銷售不暢。對於"地王"等高價土地,開發商可能陷入"不搶沒活幹,搶瞭沒錢賺"的兩難境地。(完)

內容來自sina新聞

  隨著香港樓市突然降溫、湖北襄陽一樓盤曝出開發商資金鏈斷裂無法繼續建設、杭州一熱門樓盤價格馬年"第一降"、各地鬼城數量增多等消息不斷見諸報端,內地房價是否突遇"拐點"成為各方議論的焦點。

  值得註意的是,北京市原定於2月20日出讓的西城區華嘉胡同地塊,已被官方喊停。這是北京土地市場再次出現核心區高價地在出讓前被叫停的狀況。這塊土地起始樓面價超過每平方米3萬元,業內曾預計其成交單價或超去年引起轟動的農展館地塊,再次刷新北京的單價地王紀錄。

  21日開盤的杭州北海公園項目被曝出價格"跳水"每平方米直降數千元,再度為近期悲觀情緒籠罩的內地樓市註入一股寒流。

  2月20日,北京豐臺盧溝橋西局、亦莊河西區等三塊經營性用地集中出讓,這三宗地塊合計建築面積為54.4萬平米,成交總價為109.58億元。雖然其中兩宗地塊底價成交,但三塊土地均有較高的保障房或限價房配建要求。

  2月13日農地變建地條件算公式,在北京土地市場馬年首場土拍上,豐臺和順義兩宗宅地高價拍出。在考慮配建成本後,豐臺西局地塊的純商品住宅樓面價折合約為每平方米6萬元,高於周邊二手房每平方米4至5萬元左右的價格,出現"面粉"價格高於"面包"的狀況。

  不過,中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌指出,杭州樓盤降價有其城市特殊性,並不會引起國內大范圍跟隨,但會對購房者預期產生明顯的影響。

  鏈傢地產市場研究部張旭指出,土地市場的火熱反映出瞭房企對未來市場的信心。不過,隨著土地成交放大、房企不斷獲得土地補給,市場會逐步趨於平穩,房企大量搶地的狀況未必會延續全年。

  據杭州當地媒體報道,在由本土企業德信地產開發的北海公園項目出現降價後,距離該項目不到400米的天鴻香榭裡項目立即作出售價每平方米降3500元的決定,打響"價格戰"。而在這場"戰爭"中損失慘重的受害者--天鴻香榭裡項目的老業主則傳出在售樓部聚集、拉起橫幅抗議、怒砸沙盤等激烈的維權行為。

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??200平米豪宅拋售無人問津

??“聽說三月要登記不動產,想提前拋掉。”昨日據記者透露,位於武昌火車站附近一高檔小區,房主持有4年的200平米復式豪宅,從11000元/平米的價格跌到10000元/平米,總價雖少瞭30多萬元,但掛牌近半月,仍無人問津。

??該人士介紹,房主是新洲人,名下有好幾處房產都在拋售階段,單價相當誘人,但是因為面積過大,總價偏高,較難出手。“現在二手房房源比去年上半年要多很多。”該人士預計,在三月份之前,將會有很大一批二手房源出售。

??國務院公佈的《不動產登記暫行條例》將於3月1日起正式施行。零點研究咨詢團於近期發佈的“中國城市居民對不動產登記條例的社會熱點調查”中,數據顯示:47.6%的被訪者會主動登記不動產,12.6%的被訪者明確表示不會主動登記;30.9%的被訪者打算延緩或放棄購買房產,而加速購買房產的比例僅為10.9%。

不動產登記臨近有人拋售房產 200平豪宅無人問津

內容來自sina新聞

??兩成“多房”居民賣房房貸2順位銀行缺錢急用哪裡借錢

??條例頒佈後,對政策的解讀眾說紛紜,有人認為不動產登記是政府全面開征房產稅的前奏。此前,就有業內人士估計,不動產登記可能會限制一部分置業者購買房產,從而對房價整體影響較小。

??事實上,政策在二線城市的預期效力要高於一線城市。零點調查數據顯示,半數多房群體會主動登記不動產,但其中兩成考慮拋售部分房產。二線城市居民因該政策出臺考慮賣掉部分房產的比例為28.7%,遠高於2胎房貸利率比較貸款全省皆可處理一線城市的17.8%。二線城市居民打算延緩或放棄購買房產的比例為32.7%,略高於一線城市的29.6%。但主動登記不動產比例與一線城市基本持平,其中二線城市居民主動登記比例為48.2%,一線城市為47.2%。債務清償條例

??“不動產登記確實會影響一批非常有實力的置業者,但也是少數。”漢陽一位開發商認為,不動產登記主要還是針對現有業主,多數開發商還是將剛需人群放在首位,因此對樓市不會造成沖擊。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-18/08485962379669751000852.shtml

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  庫存較大,特色性商業地產不明顯

商業地產由 量轉 質 相城區何以謀新變?2胎房貸 2胎房貸試算怎麼貸款比較會過件

  本月初,相城區的一個商業項目也盛大開盤,開盤場面相當壯觀。一直在商業地產庫存方面、影響力方面有所遲鈍的相城區,似乎也在摸索中找尋自己商業地產的發展模式。

  據蘇州市住建局的數據顯示,截止8月10日,相城區的非住宅可售房源套數為13508套,總建築面積為1029288.04平米,排列在蘇州五個區中的第二位。也就是從一定程度上來看,相較於早年的"少得可憐",目前相城區商業地產的庫存量已經多到"難以消化"。當然我們不排除本身基數並不太大,隻是去化率較低的情況。但是,不管數據證明瞭哪種情況,都說明瞭一點:相城區商業地產的發展還沒有合理發力。

  在一個"復制粘貼"過度化的商業地產領域,創新與與時俱進當然成為其謀發展的必然選擇。

  隨著今年1月份一份名為《關於進一步加強全市商業房地產項目管理意見》的文件出臺,蘇州的商業地產進入更加嚴格的管理階段。商業地產,這個如今讓蘇州房地產行業之人不自覺"談商色變"的領域,人們觸碰它之時總變得小心翼翼。

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  眾所周知,位於蘇州最北部的相城區,是在蘇州樓市中起步相對較晚的區域。這個板塊曾經被稱為蘇州的郊外,而當時的各類住宅項目、商業項目更是少得可憐。

  隨著政府的重視、商業大亨的勇敢青睞,這裡的商業地產逐漸發展起來。相城大道板塊、活力島板塊、高鐵新城板塊組成瞭相城區的商業圈。

  原標題:商業地產由"量"轉"質" 相城區何以謀新變?

  談其相城區中比較有名或是較為引人註目的商業地產,卻很少能讓人想到。觀前街商圈、石路商圈、圓融時代廣場、綠寶廣場等這些商業圈總是會讓人們不假思索脫口而出,但是相城區的商業地產項目似乎沒有那麼讓人"念念不忘"。

  提到相城區的商業地產, 被人們脫口而出的卻是曾經號稱世界上最高的瀑佈大樓--蘇州東方瀑佈大樓,這個已經爛尾瞭近十年造成幾千名業主拿不到房產權的大樓,成為相城區商業地產資金鏈以及其它問題存在的一個體現,這也成為相城區商業地產遭人口舌的一個不利證據。

  量化到質變 ,變"不利"為"法寶"

  相城區的商業地產有著和其它區域一樣的共性,如土地使用權的出讓價格更高、前期投入資金更高、後期回籠資金較慢等。有多位業內人士曾透露,商業地產的投資回收期可能達到8至10年,也即這是一個需要時間進行緩沖和消化的領域。

  從無到有,從少到多,這是一個量化的過程,也是一種成長,而後一個階段,從量變到質變,似乎也變得迫不可待。相城區的商業地產就在經歷著這些屬於自身獨有過程的轉變。

  不少業內人士認為,商業地產的發展空間十分大,在未來10年肯定會超過住宅地產。那麼,目前擺在相城區商業地產投資、建設、運作中的問題就是:如何明確自身定位,建造屬於相城區自己的品牌項目;如何把握商業地產的發展趨勢,在同質化競爭中殺出自己的非同質化魄力,變不利為法寶。

  而從全國來看,今年的房地產行業整體上稍顯乏力,但是多傢房地產商卻開始註重商業地產的投資,轉手觸碰這個讓人"心懷餘悸"的行業。龍湖將天街購物中心作為其商業的主要投資方向;萬科也開始加入全新的商業產品線,著力打造屬於自己的寫字樓;華潤置地和嘉禾也發起他們自身的商業地產戰略。

  創新意味著需要逐漸消除同質化的一廂情願,需要一些與當地情況的真正相連;需要細分產品線的商業體,整體化與細致化相輔相成,給不同的消費者群體帶來不一樣的消費體驗。與時俱進意味著充分認識和重視互聯網媒體的作用。隨著互聯網的不斷發展,實體商業地產受到瞭互聯網媒體的影響當然是十分明顯的。商業地產在質變的過程中,也必須考慮到如何將實體商業地產與新媒體、新技術緊密結合。(新華房產調查 記者 張慧)

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-13/13494369093.shtml

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  但在業內人士看來,合生創展此舉是希望借降價走量,回籠資金。

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  "我們現在推出160套特價房源,9800元/平方米。"昨日(7月23日),位於北京亦莊的合生創展在售項目的銷售人員對 《每日經濟新聞》記者表示。據其介紹,其他房源的均價在15000元~18000元/平方米左右。

  《每日經濟新聞》記者梳理瞭目前合生創展在北京銷售的數個項目,大多針對的都是剛需客群以及被限購的人群,這也加大瞭項目的去化壓力。對於此次降價,一位不願具名的分析人士表示,該項目9800元/平方米的價格更多是營銷噱頭,"現在燕郊都不止這個價格,9800元/平方米究竟是起價還是均價也表述模糊,實則是為瞭吸引購房者關註。"

  在市場濃厚觀望氣息的刺激下,越來越多的開發商坐不住瞭。

  今年初,合生創展制定瞭與2013年持平的銷售目標-150億元。但從上半年的銷售業績來看,半年過去,其僅完成瞭全年目標的12%。

  昨日,記者以購房者身份致電上述項目售樓處,據銷售人員介紹,該項目為商住項目,精裝修交房,目前推出的9800元/平加盟店二胎年息借貸增貸轉貸方米的特價房主要是面積70餘平方米的兩居室。"目前參與排號便有機會選購這部分特價房。"

  對於為何會以如此低價推盤,該銷售人員解釋,主要是與某電商網站合作多年推出的特惠活動,針對電商網站的會員。其並未直接回應降價之說。

內容來自sina新聞

  據合生創展公佈,截至6月30日止的6個月合約銷售額為18.15億元,同比下降67.38%,合約銷售面積為13.13萬平方米,平均售價為1.38萬元/平方米,較去年同期的1.79萬元/平方米下降22.87%。

  "目前北京市場庫存也出現瞭積壓,合生創展的降價力度比較大。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示,出現這樣大幅度的降價,一是因為去庫存能夠緩解資金壓力,二是借機進行另類營銷。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-24/07582832774.shtml

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  2胎銀行業務怎麼貸款比較會過件公積金政策再收緊

  據悉,根據北京市人力資源和社會保障局《關於調整北京市2014年最低工資標準的通知》,北京市住房公積金管理中心將以2014年3月31日初 審的為結點,提高公積金貸款計算公式中的最低生活保障金額,單身變更為1092元,已婚變更為2184元。國管公積金、市管公積金同步變更。"



  張大偉表示,在這種壓力下,公積金等貸款難度提高後,無疑將進一步提升剛需購房者的購房壓力。

  對此,張大偉認為,目前貨幣供應量過多,導致市場整體資金處於貶值過程中,買房避免貶值的需求拉升瞭房價上漲幅度。房價不斷上漲後,剛需因對價格再上漲的恐慌而更想加快入市。與此同時,目前商業貸款折扣卻也在明顯減少。

  "根據新的計算公式,每月繳存公積金700多元的購房者,申請公積金貸款買房的話,以前貸款額度可以達到80萬元,現在則隻能申請到75萬元左右的貸款額度瞭,減少瞭5萬元。"中原地產首席分析師張大偉向記者如是表示。

  從4月1日起,市住房公積金中心將按照北京市最新的最低工資標準進行貸款額度的審核。

  "在最低生活保障金額提高後,若個人繳存額度並沒有同步調整,部分市民的貸款額度將減少。"張旭向本報記者表示,這意味著,在4月份至6月份的 '空窗期',申請辦理公積金貸款買房的市民,可貸款的額度將比以往縮減。根據公積金貸款公式,不同人士貸款額度縮減程度也將不同。部分申請公積金貸款買房 的剛需人群,貸款額度或將縮減數萬元。

  對此,張旭向記者表示,根據市公積金貸款的計算公式,公積金的貸款額度與月繳存額和最低生活保障金額相關。目前,市公積金繳存為前一年7月1日至次年的6月30日,各單位的公積金繳存額度通常都會從7月1日起開始調整。

京公積金政策再度收緊 剛需購房者貸款額減少數萬元

 加重剛需買房壓力

內容來自sina新聞

  張大偉進一步稱,樓市信貸已經持續收緊,國管公積金之前已經收緊,從看"繳存"到看"存量"。

  事實上,有分析人士向記者透露,前一輪公積金收緊政策已經導致申請公積金貸款買房占整個貸款買房市場比例快速下滑,加之房價快速上漲,首付款已 經由從前的60萬元上升到近100萬元,這意味著很多剛需購房者被甩出瞭有能力購房的隊伍。而此次公積金收緊政策,無疑將加重剛需購房者的購房壓力。

  "最低生活保障提高,繳存額度不變,這意味著申請公積金貸款買房的購房者貸款額度將縮減。"鏈傢地產市場研究部張旭向記者表示,按照新的計算公示,部分剛需購房者貸款額度將減少數萬元,這將加重欲申請公積金貸款買房的剛需購房者的壓力。

  根據北京市公積金中心通知,4月1日起,將按北京新的最低工資標準審核貸款額度,貸款公式中的最低生活保障有所提升,單身人士提高瞭112元,已婚人士提高瞭224元。



新聞來源http://sy.house.sina銀行房屋二胎免費估貸.com.中和二胎cn/news/2014-03-13/08012643834.shtml

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  昨日(6月8日),上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時說,土地市場確實正在降溫,而且年內還會進一步降溫,對土地財政是負面影響,"今年的土地出讓金可能會低於去年,地方政府的償債壓力加大,所以有驅動力放松調控,刺激房地產。"

  杭州當地媒體稱,有關部門有意控制土地出讓是出於降低樓市庫存壓力的考慮,去年出讓的土地項目將在今年形成供應高峰。

  最新報告顯示,5月全國300個城市共成交土地1767宗,環比減少19%,同比減少45%;土地出讓金總額1375億元,環比下降30%,同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。而5月土地成交面積6221萬平方米,環比減少26%,同比減少49%。其中,住宅用地414塊,環比減少37%,同比減少54%;成交面積1774萬平方米,環比下降42%,同比下降56%。

  同策咨詢研究部發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示,杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%,佛山則達到147.5%,寧波的土地財政依賴度為85.1%。

  不僅杭州土地市場低迷,全國其他地區推出的土地成交數量也出現銳減,而且大多數地塊以底價出讓。6月5日,武漢10宗土地出讓就有9宗地以底價成交,其他地塊則出現無人報價最後流拍。5月27日,沈陽土地交易中心3宗土地出讓,因無人報名參與競拍,導致全部流拍。5月,沈陽共推出18宗地塊,其中10塊流拍。長沙、佛山也經歷瞭土地流拍的尷尬局面,

  頻現土地流拍/

  與往年土地市場火熱的景象相比,今年交易異常冷清,甚至有部分城市兩個月都未成交一宗。"打響樓市降價第一槍"的杭州土地市場,從今年3月至今,杭州主城區尚未出讓過一宗宅地。6月杭州推出的12宗土地,僅有1宗商住用地,其餘全都是商業用地。

  土地市場的低迷現狀,不僅出現在二、三線城市,一、二線也未能幸免。其中,廣州、南京等地即使有土地成交,也多為底價成交。而上海計劃推出的2幅地塊因無人競拍而延期出讓。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-09/0746419土融建融台中新社土融建融8房屋增貸二胎任何問題免費諮詢599.shtml

  土地市場不僅出現流拍,有的地方甚至出現零成交。比如5月的濟南土地市場就頗為冷清,再現出讓、成交"雙掛零"的局面。

  受樓市成交量下滑的影響,近期多地頻現土地底價出讓或流拍現象。其中,濟南、杭州等地近兩月甚至出現土地零成交。

  土地市場的降溫,帶來土地出讓金的萎縮。易居房地產研究院最新數據顯示,10個典型城市5月份土地出讓金收入578億元,環比下降20.3%,同比下降24.6%,這是該指標20個月來首次落入同比下滑區間。

 土地財政短期難變/

  除瞭土地出讓金下滑,與房地產相關的稅種收入也出現銳減。財政部公佈的4月份公共財政收支數據顯示,房地產營業稅環比銳減102億元。地方稅收收入、土地出讓金"雙降",房地產因素拖累地方財政收入已成不爭的事實。

5月300城土地出讓金驟降近四成 土地流拍頻現

  同策咨詢機構研究部總監張宏偉認為,對於基本面不太好的城市來講,地方政府對土地財政的依賴程度表現得更為突出,比如杭州、寧波、溫州。不過,他認為,中國地方政府出現債務違約的可能性不大,一方面中國體制與美國聯邦制不同;另一方面地方政府可以通過借新償舊來緩解債務壓力。

  土地市場降溫也引發社會對土地財政的討論。去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元,今年一季度土地出讓收入達到1.08萬億元,同期地方財政收入1.95萬億元。土地出讓收入與地方公共財政收入比達1:1.8,地方財政對土地的依賴程度並沒有減輕。

  中央財經大學財經研究院院長王雍君說,"在經濟增長趨緩的時候,地方政府對土地出讓金的依賴程度更高。地方政府想要戒除對'土地財政'的依賴,應該需要一個過程。"

  華中科技大學教授中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說,土地財政作為城市基礎設施土融桃園龜山土融的基礎,是進一步支撐城市擴大的重要保障,如果地方政府沒有土地出讓收入,城市基礎設施建設就跟不上。

  張宏偉則認為,土地出讓金減少不是壞事,可以促地方政府調整產業結構,"如果土地市場不好,城市建設怎麼辦,債務怎麼辦,地方不能單純依賴房地產市場,需要新興戰略型產業,更多地進行結構調整以促城市轉型。"

  

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 &嘉義溪口建地貸款emsp;任志強:從供應結果,可能到明年9月份,就會轉為供求關系惡化,雖然現在還有供應量。我們唯一不能控制的原因就是剛才說的,我們不知道政府會加大多少力度去進行保障性住房的建設,我們不知道他會拿出多少力量來進行棚改。這兩項如果上得快,也就是明年9月份本來商品房下降的時候,供求關系應該轉換的時候,保障性住房和棚改的房子就上來瞭,這兩個如果上得快的話就能頂上。

  以下為演講實錄:

  劉曉光:這是保障房的部分。

任志強:若政府不出手 明年9月樓市供求將惡化

  任志強:應該說還是上升的,從銷售上來看,和去年相比,我們大概到7月份為止,下降瞭7%多,差不多4千萬平方米。可是這個數裡面沒有計算我們的保障性住房增加的面積,可能我們保障性住房增加的面積裡面超過瞭4千平方米。我們知道,每年竣工好幾百萬套,如果算起來的話,這個數字遠遠大於這個數。

  任志強:我們的統計報表上庫存大概有5億多,這個數量很大。如果按當年銷售的情況來看,去年我們銷售13億多。如果有5億多庫存的話,就相當於差不多有40%的當年銷售量的一個庫存,這個數量確實很大。但是我不覺得這些庫存都能消化,有些庫存可能再過10年也消化不瞭,會逐漸累積。比如他的庫存位置在鄂爾多斯,已經沒有人瞭,那個庫存怎麼消化掉?但是在全國統計當中,它仍然是一個總存量,所以會逐漸的累積,越加越多。從總的庫存量的情況看,和今年減少的銷售量來看,再加上政府提供的住房銷售情況來看,今年至少到7月份為止,我們的總需求並沒有下降。

  劉曉光:需求總量沒有下降。

  任志強:我還沒有說棚改,棚改又增加瞭1200萬套。其實在2013年以前,每年開發商建設的房子也就是700多萬套。意味著保障性住房等於翻瞭一倍的供應量,所以才會有大量的庫存出現。因為保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力,也分流一部分消費需求。以北京舉例子,去年北京建瞭1300萬平方米的保障性住房,其中放在開發商手裡的是580多萬平方米,約占45%,還有55%是政府單獨建的。開發商建的這45%裡面其中有廉租房、公租房、經濟適用住房、拆遷安置房、自住型商品房。自住型商品房大傢也看到瞭媒體報道,幾千套商品房,但是有20萬戶在排隊,大概100個傢庭排1個號,抽簽搖號。這些人實際上他們就不進入市場。去年新房銷售一共是1900萬平方米,包括開發商的保障性住房。

  劉曉光:下面我想請教一下任志強先生,如何看待市場存量的前景?有人說存量很快能消化,中國的城市化、發展空間等等,有人說現在已經全面過剩瞭,這個任總你來回答一下。

  劉曉光:在棚戶區的房子和保障房,都會對商品房有一個量的影響。

  從2011年開始提出建3600萬套保障性住房,2012年開始計劃簽任務書開始建設,2013年下半年就開始大量的進入市場,這一部分的量是非常大的。現在看,如果按5年計劃3600萬套,意味著每年要700萬套。

內容來自sina新聞

  "2014亞佈力中國企業傢論壇夏季高峰會"日前在河南鄭州召開。

  換句話說,現在20萬的傢庭搖號的話,那就減少瞭20萬個需求者,那怎麼不下行呢?大傢也看見,北京上個月的房價開始下降瞭,確實是這樣。因為把自住型商品房那種很低價格的數都計算進去瞭,一平均化以後就往下掉,而且數量很大,好幾千套就掉下來瞭,很正常的就變成瞭一種市場信號完全不清晰的一種狀態。因為保障性住房政府那一部分是沒有完全公佈的,所以媒體都不知道,好像那一部分房子沒瞭,跑哪兒去瞭呢?肯定在市場上。

  但是為什麼還在擴張呢?就是因為我們的統計裡面是兩頭計算。一頭計算的是開發商所管轄的,這是一張統計報表。這個統計報表裡面包括瞭開發商建設的商品房部分,有住宅,有非住宅,也包括瞭開發商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府單獨做的保障性住房,因為有些地區的保障性住房和開發商沒關系,都是列在青年首購優惠房貸2015利率二胎年息政府一個單獨的統計表裡。

  任志強:這幾年開發商拍賣的土地裡面,幾乎是1:1的供應量,開發商生產700萬套,保障性住房也生產700萬套,原來隻有700萬套或者800萬套,現在一下子變成瞭1500萬套。

  劉曉光:你以前老是預測,比如說投資買地下降瞭,幾個月以後就會上漲,你今天還有這種預測嗎?

  任志強:還有,我們年年都做這種預測。2012年3月份我們就預測,2013年的3月份房價會漲,果然房價漲瞭。因為我們在2011年的下半年就看到瞭土地供應的短缺,開工量已經開始下降瞭。所以2012年是一個生產式的低潮,現有的供應沒有瞭,到2013年會漲。今年我們預計,如果現在土地供應量下來瞭,開工是負的,投資是下滑的,我們估計投資現在是13%多,年初我們就說,今年從19%多會下降到10%左右。對於GDP的影響大概是0.6%,還會下降,下一個月可能還是實際下降的過程,全年下來以後,就剩下10%左右的增長,增幅下降是毫無疑問的。

  劉曉光:你的結論呢?

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-26/08362881713.shtml
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內容來自sina雲林四湖建地貸款新聞

  ●大連(北)至沈陽(北)區間將開行14對"D"字頭動車,車次為D8041~D8068次,比調圖前減少1對動車。

  ●大連北至哈爾濱西區間將開行14對"D"字頭動車,車次為D1301~D1328次,比調圖前減少3.5對動車。

  明日起,哈大高鐵將正式實施冬季運行圖,運行時速將由300公松山二胎借款裡下降至200公裡,開行"D"字頭動車組。記者從大連火車站瞭解到,除瞭降速和降價外,與夏季運行圖相比,冬季運行圖在運行時刻上也發生瞭一些變化,市民在出行前應弄清楚。大連至沈陽方向最短運行時間延長至2小時19分

  ●最短運行時間也將由現在的1小時37分,延長至2小時19分。

  大連至長吉方向大連(北)至長春(吉林)減少3對動車

  ●大連(北)至長春(吉林)區間將開行9對"D"字頭動車,車次為D8001~D8018次,比調圖前減少3對動車。

  ●大連至長春最短運行時間為4小時16分,大連至吉林最短運行時間為5小時04分。

  大連至哈爾濱方向大連北至哈爾濱西最早發車時間7時33分

哈大高鐵明起降速 車次也有變

  ●最早一班是7時33分從大連北站始發至哈爾濱西站的D1301次,末班為17時48分從大連北站始發的D1327次。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-30/08482517836.shtml

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??與此同時,存量房轉公租房、安置房,政府投資有利於減輕庫存壓力。楊科偉認為,雖然存量房轉為公租房和安置房,先前已有提及,而此番在《政府工作報告》明文發佈,更將其提升到瞭2015年國傢戰略部署高度。據國傢統計局數據,2014年末全國房地產可售面積達6億平方米,同比增長26.1%,再創歷史新高,這一政策的執行無疑有利於加速閑置存量房流轉,減少社會資源浪費,並減輕目前國內房地產市場存量高企的壓力。

??“兩會後地方或將迎來第四輪房地產刺激政策。”5日,2015年政府工作報告指出,2015年房地產政策將堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自主和改善性住房需求,促進房地產平穩健康發展。對此,中原地產首席分析師張大偉分析稱,2015年政府工作報告對於房地產的表述方式用“支持促進”代替瞭“調控抑制”,再提穩定住房需求,地方或在穩增長壓力下進行強刺激,樓市也將進一步回暖。

兩會後或第四輪房地產政策放松 地方將接力松綁

3月21日手機移動尋房季大型看房團啟航~等待您的參與!

??原標題:兩會後或迎第四輪房地產政策放松 地方將接力松綁

??CEIC研究中心研究員楊科偉表示,此次報告首提“支持改善性住房需求”,極有可能進行二套房貸和一線城市限購調整。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03房屋二胎三胎 房屋二胎三胎怎麼貸款比較會過件-09/08305980494625985835082.shtml

??張大偉還預測,地方政府將接力松綁政策,非常直接的出臺稅費減免,購房補貼等多種救市政策。

??此前,截至2014年8月底,46個限購城市已有40個松綁,樓市限購時代就此進入尾聲。在中國經濟增速放緩,但強刺激已被中央摒棄的宏觀背景下,以放松房貸為標志的新一輪救市浮出水面。9月底,央行發佈新政,開啟第二輪救市熱潮,涉及首套房貸款利率優惠、放松首套房認定、放松公積金貸款、財政補貼等內容。隨後,連續兩次的降息,開啟瞭第三輪托市。

??“當前經濟增長放緩壓力不減,房地產業也將繼續為經濟平穩增長做出重要貢獻。溫和的政策環境對樓市而言積極利好。”張大偉表示,歷次市場起伏並非僅由政策主導,而是受到前期調整幅度、供求格局變化、整體經濟水平以及人口結構演變等多方面因素影響,因此後市走勢需從各個維度綜合預判。其中,市場整體存量的大幅增長,尤其是一二線城市以外地區庫存的持續攀升,將成為影響市場變化和地區分化的重要因素。2015年重點城市的銷量好於2014年是確定的,特別是在這部分城市供需關系改善明顯情況下,房價很可能上漲,甚至幅度不會小。

??但楊科偉提醒,對於房地產行業,政策平穩趨寬是確定的,但行業趨勢已變。長期來看,如今我國經濟發展面臨資源環境約束加大,過去高投入、高消耗、偏重數量擴張的發展方式已經難以為繼,必須推動經濟在穩定增長中優化結構。房地產作為“調結構”的主要對象之一,行業規模不太可能再度擴張;與此同時,行業數年高速發展已經使得住房稀缺性下降,住房需求基本滿足,故而行業需求結構在持續變化。

??的確,從地方松綁限購,到中央降低貸款利率,雖然此前政府也屢屢放松房地產市場政策,但行業回暖仍有待時日。根據銀河證券統計,2月,36個主要城市新建商品住宅銷量環比大幅回調43.5%,同比則小幅下滑6.8%,為2014年月平均成交量的60.9%。某研究機構數據顯示,2015年2月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10539元/平方米,環比小幅下跌0.24%。其中,39個城市環比上漲,61個城市環比下跌。同比來看,全國100個城市住宅均價與2014年2月相比下跌3.84%,跌幅較上月擴大0.75個百分點。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18957元/平方米,環比小幅下跌0.17%;同比繼續下跌,跌幅擴大1.22個百分點至2.45%。

??對此,有分析人士表示,雖然有春節因素影響,但2014年下半年以來的政策效應遞減,短期內並未實質推動成交回暖,加之今年經濟增速將繼續走低,使得購房者整體信心下降,觀望情緒濃厚,行業整體回暖仍有待時日。

??(經濟參考報)

內容來自sin房屋貸款率利最低銀行比較二胎年息a新聞

??張大偉也認為,限購政策或有步驟調整。他表示,目前全國執行限購的城市隻有5個,其中以一線城市為主,直接取消的可能性很小,而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大。

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  十一月首周開盤量銳減 沈陽樓市冷清

  8.12億沈陽三宗黃金地塊今日拍出 富力在沈再添一地

  樂居特別策劃:這個冬天讓我們在傢隻穿秋褲吧

  此外,住房城鄉建設部要求,各地要努力營造公平競爭、打破分割、優勝劣汰的市場環境,促進形成統一的全國性房地產估價市場,不得利用資質核準管理、設定限制性條件等手段阻礙或排斥外地機構進入本地市場;也不得以變相降低本地房地產估價機構資質核準條件、選擇性執法等方式保護本地機構。

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  據住房城鄉建設部有關負責人介紹,為深化行政審批制度改革,提高行政效能,經研究,決定轉變一級房地產估價機構資質管理方式,進一步規范房地產估價機構管理工作。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-09/08302487638.shtml

  樂居調查:這個十月您買房瞭嗎

  新菁英貸款華社北京11月8日電 住房城鄉建設部不再承擔一級房地產估價機構資質核準工作,改由省、自治區、直轄市住房城鄉建設(房地產)管理部門負責本行政區域內的相關核準工作。這是記者8日從住房城鄉建設部獲悉的。

  沈陽10月樓市量降價升 商品房供應量環比減少64.8%

  這位負責人說,住房城鄉建設部負責指導和監督房地產估價機構資質核準工作,制定房地產估價機構資質等級條件,指導全國房地產估價行業管理信息平臺建設,制定房地產估價機構資質證書式樣。

住建部取消房地產估價機構資質行政審批事項

  10月沈陽商品住宅市場成色十足 房企演繹強者恒強







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  本報訊(記者趙蘊穎)暑運期間,大連火車站將加開大連-邯鄲K2025/6次直通臨時客車,大連-邯鄲硬座票價為177.5元,硬臥下鋪票價為325.5元。

下周一起大連站加開到邯鄲臨客

  開行日期為:大連到邯鄲K2025次,7月14、17、20、23、26、29日,8月1、4、7、10、13、16、19、22、25、28、31日;邯鄲-大連K2026次,7月13、16、19、22、25、28、31日,8月3、6、9、12、15、18、21、24、27、30日。

  大連-邯鄲K2025次臨時旅客列車,大連站發車時間為11時33分,終到邯鄲時間為次日9時03分,經停金州、普蘭店、瓦房店、熊嶽城、蓋州、大石橋、西柳、盤錦、溝幫子、錦州、葫蘆島、興城、綏中、山海關、唐山、天津、衡水、辛集、晉州、石傢莊、邢臺。

  大連站提醒廣大旅客,大連至漢口方向的K369次列車已延長至廣州終到,增加瞭武昌、咸寧、赤壁、嶽陽、長沙、株洲、衡陽、郴州、韶關東和廣州等站。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-民間二胎利息算法任何問題免費諮詢12/08082815981.shtml

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??值得註意的是,兩個行業增幅具有明顯“逆周期”的特征,即在經濟過熱時增速稍低;而在經濟增速放緩時,增幅上揚。其原因是,出於宏觀調控的需要,在經濟增速降低時,中國政府出於“穩增長”的需要,政府資金首先投入這兩個行業,致使兩個行業的增幅較大。 ??如在2008年遭遇國際金融危機之後,GDP增速由2008年第四季度的9.6%降低至2009年第一季度的6.6%。隨後,中國政府推出四萬億刺激政策,基建行業成為主要投資對象。數據上的表現是,2009年兩個行業的增幅分別高達45.10%和48.3%,增速幾乎是同期制造業和房地產業的兩倍。


??國傢統計局1月20日發佈的數據顯示,去年全國固定資產投資(不含農戶,下同)為50.20萬億元,同比增長15.7%,這一增速是自2002年來的最低增速。而在2002-2013年間,固定資產投資保持著20%-30%的增速。

??去年固定資產投資增速下降的原因是什麼,在過去一年發生瞭哪些變化?今年固定資產投資的走勢如何,又將面臨哪些難題?這是本文要分析的問題。

??但是制造業投資持續地以高於社會消費品零售總額的兩倍多的速度增長,必然造成產能過剩問題。早在2006年6月,國傢發改委經濟與體制研究所就發佈報告稱,鋼鐵行業已經明顯產能過剩,煤炭、電力行業存在潛在的產能過剩問題。

??核心摘要



內容來自sina新聞

??在固定資產投資增速排名前十的行業中,4個行業的增速超過30%,這個行業除農林牧漁業及水利、環境和公共設施管理業外都是服務業。其中之一為信息傳輸、軟件和信息技術服務業,另外一個為科學研究、技術服務和地質勘查業。

??此前,去年12月12日舉行的發改委年度工作會議也指出,“要大幅壓縮預算內投資專項,繼續向農業水利、中西部鐵路、保障性安居工程、重大基礎設施、生態建設、民生、老少邊窮等領域和地區傾斜。”

??作為拉動國民經濟增長的三駕馬車之一,投資扮演著重要角色。去年,固定資產投資/GDP的比值已升至78.87%的歷史高位,而同期GDP增速僅為7.4%,創下自1991年以來的新低。去年年底召開的中央經濟工作會議強調,使投資繼續對經濟發展發揮關鍵作用。但是,投資的數據並不樂觀。

??以過往的歷史經驗來看,固定資產投資增速具有一定的“政治周期效應”。如圖2所示,固定資產投資增速在1993年、1998年、2003年以及2009年出現高點。這些年份恰值中央和地方政府換屆,而2008年因為遭遇國際金融危機,高點延後一年出現。政府換屆之後,各級官員出於追求政績的需要,很可能在當年大幅擴大固定資產投資規模,進而拉動經濟增長。

??去年,固定資產投資GDP的比值已升至78.87%的歷史高位,而同期GDP增速僅為7.4%,創下自1991年以來的新低。

??但是,投資增速的回落會給整個經濟增速帶來巨大的下行壓力。如圖3所示,在過去的十年間,共計有七年投資對國內生產總值的拉動在“三駕馬車”中居首,是拉動經濟增速的主要力量。在出口和消費短期內難以提振的情況下,投資增速下滑仍然是今年中國經濟最大的風險。因此有必要格外關註投資需求的變動。

??去年3月,國內部分城市陸續放開限購;9月,央行放開限貸,但是房地產行業投資的增幅從1-2月的19.1%逐漸降至1-12月的11.1%。這說明放松限購、限貸並沒有激發市場主體擴大房地產投資的願望,房地產行業固定資產投資持續萎縮。

??固定資產投資增速:12年來新低

??但是,這一趨勢並沒有在2013年甚至去年出現。其原因是本屆政府並未推出大規模的經濟刺激政策。更為深層次的原因是中國經濟進入“新常態”,固定資產投資不再可能維持高速增長。“土建融苗栗苗栗土建融投資增速回落是符合客觀規律的。” 國傢統計局局長馬建堂在20日的新聞發佈會上表示,“經濟進入新常態,經濟增速換擋,不可能需求不換擋。”

??科研體制改革和創新驅動戰略是過去一年中央政府著重推動的事項,去年科學研究投資的增速達36.20%。隨著各項改革的推進,科學研究領域的固定資產投資速度應仍會保持較高增速。

??1月29日,鐵路總公司的工作會議要求“確保完成‘十二五’鐵路建設任務。以中西部地區鐵路建設為重點,切實做好鐵路建設各項工作,確保完成全年建設任務。”由於發改委尚未完全批復,當天鐵總總經理盛光祖未公佈新一年的鐵路建設計劃,隻是表示2015年的計劃與2014年相當。這意味著,今年鐵路投資亦將保持較高速度的增幅。

??國傢統計局的數據顯示,去年全國固定資產投資為50.20萬億,達到歷史最高位。同時,固定資產投資/GDP的比值一直持續攀升,至去年達到78.87%的高位(如圖1所示)。

??換言之,今年中國政府的穩增長從年初就二胎代墊款任何問題免費諮詢已啟動。去年則是在4月確定加快中西部鐵路建設,5月確定加快水利設施建設,此後兩個行業的固定資產投資增速明顯加快,如鐵路投資增速由當年1-4月的8.6%增至1-6月的14.2%,2014年鐵路建設完成投資8088億元。

??在1月20日的新聞發佈會上,馬建堂還表示,去年固定資產投資結構也在優化。去年年底召開的中央經濟工作會議認為,從投資需求看,中國傳統產業相對飽和,但基礎設施互聯互通和一些新技術、新產品、新業態、新商業模式的投資機會大量湧現。

??在統計學中,投資需求的全稱為資本形成總額。值得註意的是,資本形成總額過去一般與固定資產投資總額大致相當,但近年差異不斷拉大。但因為並無資本形成總額的相關細項數據公佈,21世紀經濟報道記者選取固定資產投資作為分析投資的指標。在固定資產投資的結構中,制造業,房地產業,水利、環境和公共設施管理業,交通運輸、倉儲和郵政業是占比最大的四個行業。去年四大行業的權重分別為33%、25%、9%、8%(如圖4所示)。四大行業的權重共計達到75%,其增幅基本決定瞭固定資產投資增幅變化。因此,本文將著重分析這四個行業。

??“十年九調”:房地產投資結構未變

??其中信息傳輸業的增速最高,達到38.60%,比2013年的同期增速高19.10個百分點。馬建堂在提到結構優化時以信息業投資增長較快舉例說明。今年國傢發改委提出的七大工程包就包含信息電網油氣等重大網絡工程一項,這類投資被發改委賦予瞭有效投資的內涵。

??制造業是固定資產投資中的第一大權重板塊。如圖5所示,近十年來,制造業投資占整個固定資產投資的比重總體呈上行的趨勢,從2003年的23.45%攀升至2012年的峰值34.25%。此後,制造業投資占比有所回落,至去年底回落至33.25%。

??不過,上述兩個投資增速最快的服務業,投資額占固定資產投資的比重均未超過2%,權重尚小,短期內這些投資領域很難大幅度改變固定資產投資的結構。

??基建投資能否穩住?

??制造業投資快速增長使中國成為“制造業大國”,這得益於中國加入世界貿易後在對外貿易中的紅利。如在2004-2007年制造業的固定資產投資平均增速高達34.78%,遠高於同期社會消費品零售總額的平均增速15.55%。前者增速兩倍於後者,顯然國內需求無法完全消化這些產能,國外需求起到瞭重要作用。這一階段傢具制造業、紡織品制造業、金屬制品業的增速高達45%左右,這些行業的產品也是當時中國對外出口的主要品種。

??對於基建建設投資來說,最不確定的因素是資金。與往常年度不同,今年政府的收入及融資渠道更加困難。預算內的渠道方面,財政收入增速下滑甚至負增長已是大勢所趨,政府性基金的收入也不樂觀;預算外的渠道,新《預算法》於今年1月1日實施,融資平臺的融資渠道也呈收窄。

??再看房地產投資。從權重上來看,房地產投資占固定資產投資的比重在四分之一左右。自2003年7月-2013年2月的十年間,國務院連續九次發文調控房地產,其中在2005年的文件中明確指出房地產市場存在的主要問題是房地產投資規模過大。當年,房地產投資占到固定資產的比重為23.34%,而經過多年調控後,2014年的占比依然為24.64%(如圖5所示)。實際上,近十年來房地產投資所占比重一直維持在25%左右,調控成效並未顯現。

??再從增速上看,房地產投資的增速一直維持在20%以上,但是去年的增速陡然降低至11.10%(如圖6所示)。這一增速是房地產投資近10年以來最低增速,相比2013年的增幅降低9.2個百分點,房地產開發投資顯著回落。這說明過去一年房地產市場供過於求的矛盾集中釋放,房地產市場已進入調整下行的周期。

??但是,在新型預算關系下,以政府為主導的基建行業面臨著融資難題。這可能是今年固定資產投資乃至整個國民經濟是否能夠平穩增長的最大變數。

??21世紀經濟報道此前曾援引業內人士的觀點指出,本輪房地產市場的深度調整影響要較歷次行政調控更為深遠。從具體數據來看,去年房地產行業投資增速、銷售開發、房企土地購置面積等多個指標持續回落甚至負增長,同時商品房待售面積達到6.22億平方米,創歷史新高。總體來看,房地產市場在去年經歷瞭一個全面下調的過程。

??另外一個嚴峻的現實是人口結構也正在發生重大變化,中國20到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動年齡人口比重都在下滑。北京萬科首席執行官毛大慶曾表示,人口 target="_blank">拐點、城鎮化速度下降以及社會總庫存難以去化三大問題將長期存在,中國樓市高速增長的條件已經不具備。對於房地產的走勢,他認為今年仍是房地產市場去庫存的一年。

??在高庫存的壓力下,今年房地產的投資增速還可能下行。國傢信息中心課題組的報告稱,房地產開發投資增速將繼續回調,其預測的具體增速為8%左右。

??房地產固定資產投資增速的下降會加劇上遊產業鋼鐵、水泥行業的產能過剩,並加劇地方政府性債務風險。地方政府的償債資金很大一部分來自土地出讓金。房地產開發投資下行,地方政府的土地出讓金勢必減少,債務風險加大。在本月20日新聞發佈會上,統計局長馬建堂表示,一段時間內房地產調整的風險是中國經濟面臨的兩大風險之一。另一風險是地方債務的累積風險,兩個風險其實密切相連。

??在制造業31個具體細分行業中,去年共計25個行業的增速相比2013年出現下降,占比高達八成。三大權重行業——非金屬礦物制造業、化學材料和化學制造業、通用設備制造業,後兩者的降幅均超過6%。值得註意的是,制造業投資增幅整體下行的同時,高耗能行業投資增速得到有效控制。五個高耗能行業中四個行業增速下滑,並且降幅均高於制造業整體幅度。其中黑色金屬冶煉和壓延加工業持續負增長。

??水利、環境和公共設施管理業及交通運輸、倉儲和郵政業投資是固定資產投資中較大的權重行業。在去年的固定資產投資結構中,兩個行業的占比分別為9.22%和8.56%。

??與制造業與房地產業不同,兩個行業的固定資產投資具有公益性特點,因此這兩個行業的投資主要由政府主導,兩個行業也被統稱為基礎設施行業。去年,兩個行業的固定資產投資完成額共計8.93萬億,占到固定資產投資的比重將近18%。

??具體來看,近十年以來,交通運輸、倉儲和郵政業的占比整體呈下降趨勢,從2003年的12.38%降低至去年的8.56%。同期,水利、環境和公共運輸業的占比則是先下降後上升,並於2013年超過交通運輸、倉儲和郵政業,成為固定資產投資中的第三大權重行業(如圖5所示)。

??從增速來看,去年水利、環境和公共設施管理行業增幅下挫帶動固定資產投資增幅下降。而交通運輸、倉儲和郵政業增幅上漲,成為穩定固定資產投資增速的關鍵力量。

??去年固定資產投資增幅下滑的主要原因是制造業和房地產業兩大權重板塊投資增速雙雙大幅回落。而交通運輸業、倉儲和郵政業增速逆勢上揚,成為穩定投資增速的重要力量。今年,前兩者增速下行的趨勢還將繼續,穩投資的關鍵在於提升包含交通運輸業在內的基建等行業的投資。

??21世紀經濟報道記者分析後發現,去年固定資產投資增幅下滑的主要原因是制造業和房地產業兩大權重板塊投資增速雙雙大幅回落。而交通運輸業、倉儲和郵政業增速逆勢上揚,成為穩定投資增速的重要力量。今年,前兩者增速下行的趨勢還將繼續,穩投資的關鍵在於提升包含交通運輸業在內的基建等行業的投資。

2014年固定資產投資增速創12年來新低 房地產投資結構未變

??水利投資方面,在1月份舉行的水利部年度工作會議上,水利部長陳雷要求,“抓緊實施重大水利工程建設,加快在建工程進度,盡快增加實物工程量,發揮投資拉動作用;抓緊擬建工程前期工作,力爭今年再開工27項工程。”同時,這次會議還討論瞭《關於鼓勵和引導社會資本參與重大水利工程建設運營的實施意見》,積極引進社會資本參與重大水利工程建設。相較於2014年的17項工程,2015年擬新開工的項目數量大大增加,但是投資規模目前並未公佈。

??在棚戶區改造方面。去年12月份,住房和城鄉建設部的年度工作會議中,陳政高要求,繼續推進保障性安居工程建設,2015年計劃新開工700萬套,基本建成480萬套。針對棚戶區改造的融資問題,1月份的央行年度工作會議專門指出,“創設抵押補充貸款工具,為開發性金融支持棚戶區改造提供長期穩定、成本適當的資金來源。”而保監會的年度工作會議中則專門提及“引導保險資金直接投資新型城鎮化、棚戶區改造”。

??2008年的金融危機使制造業固定投資增速陡然降低,其中紡織業的降幅最大。但隨著“四萬億”刺激政策的出臺,制造業增速再次上升,升高至2011年的31.80%。在這一階段,重化工業的產能比之前的擴張更為迅速。2009-2011年,化學纖維制造業、有色金屬冶煉和壓延加工業兩大高耗能產業的增速比2004-2007年高出2.82、0.02個百分點。

??結構優化:新興產業投資增速迅猛

??制造業:整體下行,高耗能行業投資增速得到有效控制

??事實上,這一表述在固定資產行業數據方面有諸多可以印證的數據。去年傳統產業如煤炭開采和洗選業、黑色金屬冶煉和壓延加工業負增長,增速分別為-5.9%及-9.5%。

??那麼,去年固定資產投資增速下降的原因是什麼,在過去一年發生瞭哪些變化?今年固定資產投資的走勢如何,又將面臨哪些難題?這是本文要分析的問題。

??制造業投資經過近十年的高速增長,已經形成瞭傳統產業和新興產業產能過剩並存的局面,其中傳統產業尤甚。在產能過剩、企業盈利預期下降的大背景下,今年制造業固定資產投資增速還將下行。國傢信息中心課題組預測今年制造業投資將“穩中趨緩”,具體增速為12%,相比去年降低瞭1.5個百分點。

??從增速變化趨勢來看,固定資產投資增速從2003年以來連續多年下行(如圖2所示),但是2008年年底推出的“四萬億”政策打破這一趨勢,使固定資產投資在2009年達到本世紀最高增速30.40%。但是這樣的高增速帶來瞭嚴重的產能過剩。投資增速在達到高點後逐年回落,而今2014年,創下12年來的最低增速,隻有2009年的一半左右,為15.7%。

??2012年以來的三年間,中國內外需疲弱,消化過剩產能的動力嚴重不足。同時PPI持續負增長,制造業企業擴大投資的意願不強,制造業投資增速持續降低。至去年制造業投資增速降至13.50%,比2013年降低瞭5個百分點。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-01/08415967451319970350623.shtml

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  據瞭解,已經有地方開始探索上述土地出讓模式,但並未有實際案例。

  這份報告的起草者認為,目前已招拍掛為形式的土地批租制,雖然可以使得政府在短期內可以籌集大量的資金使用,但是未來若幹年的土地租金一次性拿足,並且由當界政府支付使用,很容易刺激政府短期行為,甚至誘發地方政府操控土地市場和土地價格去獲得利益。

  其三探索土地相關稅費制度改革,首先要探索在建設用地交易、使用政策收益等相關稅費加強規范服務。

  此外,劉志峰還表示,應推進房地產稅試點,要將存量房產、單位房產、建設經營性用房納入范圍,打破基礎設施經營壟斷,吸納民間資本參與。 (丁蕊 發在西安)

內容來自sina新聞

  其一促進城鄉建設用地同時同地同權 ,逐步擴大宅基地流轉交易范圍,完善征地補償機制。

  新浪財經訊 7月13日上午消息 原建設部副部長劉志峰今日在第五屆中國房地產科學發展論壇上建言土地制度改革,其稱應合理分配城鎮建設用地指標,新增建設用地規模與外來新增人口規模掛鉤,他還建議應探索土地相關稅費制度改革,探索土地出讓年租金制。

  值得註意的是,劉志峰還特別提及,應當探索土地出讓年租制。

  此前,財政部財政科學研究所發佈的一份題為《如何看待土地出讓收入》的報告中提到造成地方政府高度依賴土地出讓收入的原因主要有三個。分別是土地所有權益的地方化、征地補償制度不完善形成瞭巨額的土地購售差價、而土地的批租制度更是激勵瞭地方政府高度依賴土地出讓收入。

  其二合理分配城鎮建設用地指標,新增建設用地規模與外來新增人口規模掛鉤;

原建設部副部長建議探索土地出讓年租制

  劉志峰目前任職中國房房貸2胎轉貸怎麼貸款比較會過件地產業協會、中國房地產研究會會長,他在主題演講時提出瞭應該改革當前的土地出讓制度。

  上述報告同樣建言,應完善土地出讓收入取得方式的車子貸款利率改變由批租制走向年租制。將批租制改為年租制後,可以引導地方政府土地出讓金的收入平滑化,扭轉地方政府寅吃卯糧的土地財政模式,實現土地收益的代際均衡,並且消除囤地囤房等不良行為。

  土地年租或可體現在兩方面:一是按年收租。土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內的全部土地租金,而是按年度分別收取。二是每年調租,土地年租制按年收取的租金不是固定不變的,而是每年調整的。

  其三提高城鎮土地集約利用程度,政府引導、規劃、管控、多元化參與,利益共享城鎮低效能用地再開發用地,盤活存量土地的開發利用,合理減少城鎮工業用地數量,提高工業用地使用效率,加大探索城鎮工業用地向商業化用地的轉化力度。

  2011年9月末,福建省國土資源廳發佈瞭《福建省國土資源廳關於進一步規范土地使用權交易市場的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》中提到:切實改變過去單一的土地出讓方式,積極探索有利於土地節約高效利用的供地方式。

  《通知》要求,對加油站、工業倉儲類項目和其他生產經營周期較短的項目用地,逐步實行租賃制,采取招拍掛方式出租國有建設用地使用權,租賃期限不超過20年。

  但截至目前,地方擬試點的土地出讓租賃制何時落實還是個未知數。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-13/11002296042.shtml
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