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內容來自sina新聞

想要提前還貸算算有無著數

臨近年底不少"房奴"打算提前還貸，專傢提醒還款期超1/3意義不大

又到年底，存瞭一年辛苦錢又即將拿到年終獎的"房奴"們終於有機會減負瞭。記者日前走訪國有銀行與部分股份制銀行，瞭解到從上月起前來咨詢提前還貸事宜的客戶有所上升，預計本月中下旬或明年初會迎來提前還貸小高峰。

不過，提前還貸是否真的劃算？銀行業內人士表示，購房貸款主要有等額本息和等額本金兩種方式，貸款金額和期限，還款方式與提前還款的時間，都會影響提前還貸的實際意義。同時，大部分購房者會存有貸款心理負擔，一心隻想早日還清貸款，從而錯失瞭不少理財良機。提前還貸之前，還是要算清賬。

文/佛山日報記者冀曉瑩

現象：臨近年末，提前貸款者增多

"如果手有餘錢，應該都會選擇提前還貸減負吧。"正有提前還貸打算的購房者楊博盛告訴記者。2011年，小楊在張槎的保利香檳購置瞭一套90平方米左右的小三房。首付三成，向工行申請瞭近50萬元的貸款，等額本息還款共30年。當時正值各大銀行額度收緊，貸款利率上浮，小楊好不容易才申請到基準利率貸款供房。

然而，每月3000多元的還款金額和長達30年的還款期限對沒有公積金的小楊來說並不輕松。"而且太不劃算瞭。"他說："貸款 30年，總還款額超過100萬，其中利息就占瞭一半多。"這兩年，小楊省吃儉用，公司效益也不錯，加上父母東湊西借，準備年底發瞭年終獎之後就一次性還清房貸。

臨近年底，像小楊一樣拿著一年積蓄和年終獎申請提前還貸的人不在少數。記者日前走訪國有銀行和部分股份制銀行瞭解到，從上月開始，就陸續有人咨詢還貸事宜。"詢問提前還貸的申請手續，以及需要還款的金額。"在湖景路的建行，工作人員如是說，"咨詢量比之前多瞭一倍左右。"而在另外三大國有銀行和一些股份制銀行，預約還貸的客戶量也比平時有小幅上升。信貸部工作人員紛紛表示，預計本月中下旬或明年初會迎來提前還貸小高峰。

銀行：要提前還貸需預約

在我國，大多數按揭者的個人房貸采用的都是浮動利率。按揭者在與銀行簽訂《個人住房借款合同》時，普遍會與銀行約定利率調整的方式為每年的1月1日按照當時的基準利率調整一次。

今年央行沒有加息，明年的5年以上貸款利率依舊按照2012年7月6日執行的6.55%計算，對此，銀行相關業內人士表示，提前還貸的客戶量並沒有出現像前兩年驟增或驟減的明顯變化，"屬於小幅上升。"該業內人士還介紹，如今的客戶隻要手有餘錢，一般第一時間都會想到還貸，因此年底提前還貸的"節點"正在弱化。

不過，面對部分還貸心切的市民，記者發現，不少銀行並不會反對提前還貸，但是在合同設置時都會與客戶約定準予提前還貸的時間期限，時間從半年到數年不等。

同時，提前還貸還必須提前與銀行預約，在獲得允許後方可。"如果提前還款數額較大，或是一次性還清，銀行一般不會拒絕，但如果隻還一小部分，銀行未必很願意去做。"房產人士透露。

對此，銀行業內相關人士表示，銀行之所以會約定期限，主要是相關銀行在做房貸這類長期貸款時必須考慮成本問題，如果許多客戶過早提前還貸，銀行也"不劃算"。

案例分析

手拿七折優惠

貸款保人

提前還貸沒必要

購房者：盧嘉敬貸款時間：2008年

還款方式：等額本息(還款期內，每月償還同等數額的貸款)，20年房貸

還沒拿到年終獎的盧嘉敬開始盤算著提前還清購房貸款。08年，盧先生購買瞭季華路某樓盤三房單位，向銀行申請瞭20年50萬貸款，等額本息方式支付，當時還有7折利率優惠。身邊在銀行工作的老友告訴他，貸款近5年，銀行"吃"利不少，7折優惠實屬難得。有閑錢倒不如做個短期理財產品，受益更高。還貸，意味著要放棄購買當前受益不錯的理財產品，不還貸，心裡面總有個"石頭"放不下，一時間，盧先生又陷入瞭兩難。

點評：不如拿來買理財產品

很多在08、09年申請房貸的市民，首套房多半享受瞭7折利率優惠，根據目前房貸利率6.55%來算，享受7折利率的貸款利率僅為4.585%。銀行人士指出，今年下半年，銀行"錢荒"，各種短期理財產品的收益普遍都達到瞭5%或者更高，而年底也是購買理財產品的最佳時期，這也就意味著若暫時將還貸的流動資金用來理財，會更劃算。隻是大部分購房者會存有貸款心理負擔，一心隻想早日還清貸款，從而錯失瞭不少理財良機。

等額本息的還款方式，是當前大部分購房者的主要選擇。等額本息就是市民每月的還款總額是固定的，其中，還款本金逐月遞增，還款利息逐月遞減。也就是說前幾年還的基本都是利息，本金則在後面才慢慢增多。如果借款人已還款到中期，意味著已償還瞭大部分的利息。而房貸提前還款，歸還的是本金，因此，這種方式下，提前還款意義有限，減少的利息支出也有限。

提前還清

少付利息超一半

購房者：何薇貸款時間：2010年

還款方式：等額本金(將貸款總額等分，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，市民每月還款利息也越來越少)，10年房貸

何薇女士在選擇貸款方式與未來還貸事宜上則精明許多。2010年何女士在購買桂城某樓盤三房單位時，申請瞭商業貸款25萬。因為有較強的償還能力，她選擇瞭等額本金的方式，分十年付清，屆時，需要償還的總利息高達12萬左右。今年初，資金周轉開的何女士一次性提前還清瞭所有房貸餘款，算下來，利息支出4 萬多，與10年12萬的總利息相比，省瞭一半多。

點評：初期提前還才有意義

這種還款方式，開始的月供壓力較大，適合償還能力較強的購房者。銀行人士指出，處於還款初期，提前還貸比較劃算，當還款期超過1/3時，借款人已將大額的錢還完瞭，剩下小額的貸款，即便提前還，省下的利息也不多。

此外，對於隻是提前還款一部分的市民來說，剩下的貸款應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款數。假如貸款期限縮短後正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯瞭。同時在降息過程中，往往短期貸款下降的幅度更大。

小貼士

提前還貸三步走

第1步：提前一個月預約

銀行一般規定提前還貸必須在貸款一年以上，否則要收取違約金。另外，銀行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請，銀行接到借款人提前還貸申請後要審批，所以一般需要一個月左右的時間。此外，各傢銀行對於提前還貸還有一些細則上的不同要求，因此購房者在申請提前還貸之前要看清自己借款合同中的條款。

第2步：準備好還貸文件

提前還貸文件需要準備好。借款人如果要提前還貸，一般要在電話或書面申請後，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款的借款人，在銀行計算出剩餘貸款額後，便要借款人存入足夠的錢來提前還貸。如果是二手房買賣轉按揭業務的，最好找專業的擔保機構做委托公證，以免出現業主提前還款後，客戶不買或是客戶用首付幫業主還清尾款後業主漲價的風險。

信貸年利率 第3步：還貸完勿忘解抵押

提前還貸勿忘退保及解抵押。如果有房貸保險，借款人提前結清全部尾款後，銀行會出具結清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和發票，打電話給相關保險公司，預約退保即可。借款人在辦理貸款時，銀行會辦理抵押登記。客戶結清貸款後，一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房產證，結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區建委辦理解抵押。這樣自己的房產才可以說是完全屬於自己的財產。