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內容來自sina新聞

戴德梁行交通擁堵──拿什麼來拯救你我的CBD

DTZ戴德梁行華北區董事總經理王盛

新浪樂居訊(記者薛競舸)DTZ戴德梁行今日舉行瞭2014年第2季度新聞發佈會，在主題討論部分"交通擁堵──拿什麼來拯救你我的CBD"，本行華北區多位業務線主管共同討論瞭北京CBD的交通規劃現況，並根據未來CBD商務及商業發展的趨勢，就當地交通規劃提出本行觀點和建議。

DTZ戴德梁行華北區董事總經理王盛先生首先為大會致辭，他結合國內外CBD發展經驗，對北京CBD區域交通擁堵現狀及未來發展給予瞭評論與建議。王盛先生表示，由於CBD 土地價格昂貴，土地利用率要求高，因此道路路面不能無限制地發展，當道路路面開發面積達到相對較高的比例上限時，緩解CBD區域的交通擁堵將主要依賴於增加公共交通的出行比例。因此，改變以私傢車為主的出行方式，調整城市交通結構，是支撐CBD更高崗位密度的開發模式的關鍵。

接著，DTZ戴德梁行華北區策略發展顧問部董事全海燕女士、華北區企業顧問部董事王剛先生、華北區商業地產部助理董事羅俊崴先生，以及華北區投資及顧問服務部主管劉兵先生，就此次發佈會主題召開瞭專門的座談會，席間他們分別依據各自在其專業領域的豐富經驗，就CBD交通擁堵的現狀進行瞭深度分析與闡述。

軌道交通引導城市發展

DTZ戴德梁行顧問部華北區董事全海燕女士指出："交通網絡體系的發展是城市空間拓展的重要依托。"她以日本東京為例，東京都市圈的形成主要是依賴於最初的山手環線為基礎的交通核，並隨著百多年間軌道交通發展而逐步擴張。都市外圍地區的交通條件和環境不斷改善，吸引瞭大量的居民遷入，而在城市空間不斷向外擴張的同時，逐漸形成瞭一些新型城市功能區，並推進瞭城市化的進程。

回看北京，1987年，北京軌道交通僅有1號及2號環線建成通車，運營裡程為39.93公裡。到2012年底，北京地鐵已有15條地鐵線路運營，總長度為442公裡。在交通條件還沒有完備的時候，北京的城市空間已經不斷的向外擴展，單薄的交通骨架與復雜的城市發展空間形成矛盾，對城市核心區的發展構成巨大壓力。

軌道網能力與功能區開發規模相匹配

北京現有的交通網絡尚不足以支持"構建1小時通勤圈"的目標需求，更難以引導城市空間有序拓展：市郊鐵路與市域快線尚未納入"市域軌網"體系。與倫敦、東京、紐約幾個國際化都市相比，北京CBD在規劃面積相對較大的同時，CBD區域軌道線路數量卻最少。

全海燕女士續指出："現時在北京的城市核心區，大運量骨幹網密度仍然偏低，不足以支撐高集約化都市發展模式。綜合交通樞紐建設與城鎮化發展不協調，以公交為導向的發展(TOD)模式未能順利推廣應用。同時，樞紐佈局與城市功能區缺乏統籌，交通樞紐沒有承擔起錨固的功能銀行二胎房貸利率多少免費諮詢試算，而軌道交通業沒有形成聯系樞紐與城市之間的紐帶。此外，舊城改建、新區開發建設亦尚未能夠充分依托綜合客運樞紐及公共客運走廊的支撐而有序推進。"

全海燕女士又稱，城市空間結構調整的同時，城市功能佈局的同步優化調整卻被忽視。目前北京中心城職住比例高出中心城邊緣地區一到兩倍。隨著北京常住人口的快速增加，中心城區就業崗位密度大幅攀升，人口與就業分佈越發失衡。另一方面，北京擬建軌道站點周邊規劃用地均質化特征明顯，容積率普遍較低：北京＂十一五＂50%以上開發項目仍聚集在中心城，大城市中心區過度開發態勢仍在不斷加劇。全海燕女士總括說："交通與土地利用協調不夠，理應註重從源頭上調整交通需求特性。"

借鑒國際都市的交通治理策略

常謂"他山之石，可以攻玉。"部分國際都市的交通治理策略，也可為北京CBD的交通治理策略帶來啟迪。全海燕說："例如美國紐約，當地大力發展全天候運轉的公共交通，其地鐵是全球最大也是最老的地鐵系統之一，經過百多年的發展，總長度為1,355公裡，構成共24條地鐵線、468個停靠站點的龐大系統，並且與地面公共汽車聯合組成覆蓋全市的公共交通網絡。紐約市還設有公共汽車專用車道，以保障公共汽車通行無阻。此外，紐約人不以擁有私傢車為榮，曼哈頓甚至75%以上的傢庭都沒有汽車。市政府積極推動騎自行車上下班，騎自行車綠色環保，紐約市長和華爾街的金融巨頭們都經常乘坐地鐵上下班。"

"英國倫敦則打從2003年2月17日起開始征收交通擁堵費，囊括瞭整土融建融宜蘭壯圍土融建融個倫敦金融區和商業娛樂區。由於收費高，有效令汽車用量下降。另外，租用自行車亦於2010年正式開展，到今年4月，註冊租用自行車的人員達到18萬人。至於東京方面則透過發達公交系統、高昂停車費、鼓吹良好有序的駕駛習慣等多管齊下，減少交通堵塞的問題。"

交通擁擠背景下，CBD區域企業的業態出現變化

DTZ戴德梁行華北區企業顧問部董事王剛先生指出，作為北京頂級商務區，CBD吸引瞭諸多世界500強企業紮堆，成為北京總部之心。CBD商業氛圍成熟、配套完善、交通便利、形象好，一直是企業選擇核心區的重要原因；但隨著區域和城市的發展，核心區的缺點日漸凸顯，這包括交通擁堵、通勤時長、車位稀缺、就餐困難等等。企業員工付出更多的時間、金錢，員工幸福感不足，也會為企業經營帶來負面影響。

CBD區域內聚集瞭近500傢跨國公司、800餘傢外資企業、500餘傢外國駐京代表機構以及中外律師、會計師、金融投資等中介服務機構近200傢。自2012年始，隨著入住企業持續增加，市場容納率不斷降低。十年前走的摩托羅拉、愛立信、安捷倫、奔馳、英特爾等以及最近幾年陸續離開的飛利浦、惠普、阿裡巴巴、奇虎360、薩博軟件等不少全球和國內知名企業也紛紛從CBD撤離，IT和制造業企業撤離留下的空缺很快被律師事務所、金融機構等新的進入者取代，這是北京產業變遷的一個縮影。

王剛先生續稱道："參考紐約、倫敦、香港、東京CBD區域企業聚集模式，主要是以金融服務業、專業服務、現代服務業機構，IT公司和制造業在這些傳統的CBD區域是找不到的，北京CBD目前依舊滯留的IT公司，與其發展歷史有關與產業構成有關，這些公司未來離開CBD將是一種無可阻擋的趨勢未來這些人員密集型的行業在中央CBD這種高租金的市場發展時，運營成本是最大的挑戰，離開CBD尋找其他類似新興市場是最佳途徑。"在分析全球主要核心區地區的交通情況後，結合北京CBD在交通壓力的挑戰，王剛先生給北京CBD交通治理策略及其對城鎮化建設的綜合交通治理解決方案：

•政府獎勵人員密集型產業和租金支付能力低的行業離開核心區，減少該區域聚集密度

•政府層面鼓勵使用公共交通設施

•鼓勵路過車繞開國貿橋，不在這裡辦公的人就不要在此經過

•立體交通設施的建立，比如三層立體交通系統

•從出行成本角度考慮：車輛進入和停留增加收費

•科學安排道路規劃，合理安排線路

•減少車位的供給

•對於一個人駕駛車輛增加收費；三個人以上乘坐的車輛免費進入

•增加車位租金，以減少車輛的進入

•進入長虹橋南、雙井橋北、大望橋西、東大橋路東開始設置擁堵費

•在區域周邊設立停車樓宇，讓停車的人從地下通道走過來上班

•建立良好有序的駕駛習慣

完善的交通規劃有助北京CBD商業進一步發展

不單辦公商務發展，北京CBD的商業發展也是馬不停蹄，但交通規劃卻未能與之配合。DTZ戴德梁行商業地產部助理董事羅俊崴先生從北京CBD商業發展的角度，分析瞭交通問題對於商業發展前景的影響。他表示："北京CBD的商業以1990年8月國貿一期＂國貿商場＂的開業為標志性開端，迄今已走過24年的歷史。作為京城高端商業的標志之一，北京人眼中＂東富西貴＂中＂東富＂的完美詮釋，國貿商城將眾多世界頂尖品牌及生活方式帶到京城，讓城市商業市場為之一振。國貿一期、二期和三期A的陸續問世，見證著CBD的發展歷程，也成為CBD商業發展的最高水準。"

"近年來，隨著新光天地、銀泰悅生活等高端購物中心的陸續問世，CBD商圈的高端商業日漸發展，氣氛日濃，商業類型越趨豐富，而為瞭配合辦公人群的需求，CBD的餐飲及配套服務業態的市場供應亦在增加中，唯仍有待加強。然而，目前公共交通對客流的導入性稍弱。區域中除瞭國貿商城、銀泰及新光天地，其他商業均未能與軌道交通實現無縫對接，未能利用區域中軌道交通的優勢。這也是間接導致工作日之外的CBD商業略顯冷清的原因，因CBD區域的年輕白領時尚客群、傢庭客群通常首選其他商圈進行相關消費。"

CBD商業市場的發展從未停止探索的腳步。未來，隨著CBD核心區的問世及國貿3期B的開發，CBD區域在增添19棟優質寫字樓的同時，也會繼續供應新的商業項目，填補市場空白及消費需求。預計到2017至2018年，CBD商圈仍然會是最重要的市級商圈之一，商圈規模將隨著更多項目的入市繼續擴大，品牌豐富度不斷提升。

羅俊崴表示："CBD商業將借助於區域未來軌道交通的規劃，有效緩解擁堵，並為商業導入客觀人流。CBD核心區地下空間未來將規劃集中商業、商業步行街、人行步道、軌道交通等功能，將CBD核心區所有物業連為一體，大大降低地面人流量，有效緩解交通。橫貫京城東西、與現有地鐵一號線平行的大容量快速軌道交通R1線將無縫對接集中商業。屆時，CBD商圈不僅作為高端零售代表的市級商圈輻射全市，其內生的各類業態、完善的公共交通將極大滿足區域自身的需求，更好地服務於區域商業，提升區域綜合價值。"

企業投資的變化：交通擁堵之下，產業園區成投資熱點

近年北京CBD區域租金高企、供應量偏低，加上交通擁堵有份促成的產業變遷，已令企業投資把眼光轉向CBD區域以外，特別是新興產業園區方面。

DTZ戴德梁行華北區投資及顧問服務部主管劉兵先生表示："自2009年12月＂大望京商務區＂規劃獲批以來，大望京已經成為高科技、信息、能源、汽車行業等國際大企業和全國性企業總部區，吸引眾多的大型公司來此。目前，望京已形成瞭電子、通訊業的產業集群，而新能源、生物醫藥、新材料、IT電子等四大產業鏈也已蔚然形成。"

從DTZ戴德梁行2011-2013年產業園區的記錄在案的交易案例來看，隨著望京、上地、亦莊、麗澤等產業園區交易活躍度的增加，成交單價由2011年的每平方米14,424元攀升至每平方米26,232元，由於價格攀升較快，成交面積在2012年達到14萬平方米的高點後，2013年成交面積出現小幅回調。但從中長期來看，產業園區的租金水平和物業價值將不斷被提升。

劉兵先生續表示："產業園區有著一些得天獨厚的優勢，其一，產業園區通常享受政府出臺的一些優惠和扶植政策，包括稅收優惠、財政獎勵、資質申請等方面。其二，與核心區寫字樓＂持有經營＂為主不同，產業園區大部分可以出售，企業可以直接購買，在自用的同時，獲得資產，鎖定保值增值收益，並優化資產負債結構。其三，園區空間較大，可以滿足單一企業整體性較大面積的需求，目前，北京眾多產業園區可供應企業獨棟，獨棟面積不等，可靈活滿足不同規模的企業需求。"此外，產業園區利用其環境優勢，疏導企業過份集中於CBD的租賃需求，除可降低企業運行成本外，亦有助解決交通擁堵的情況。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/09062814654.shtml