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內容來自sina新聞

農村集體土地入市房價與小產權房怎麼想？

??農村經營性集體建設用地入市試點即將展開，它對房地產有什麼影響？

1月10日，新華社播發通稿《國土資源部負責人談農村土地制度改革試點》，國土部部長薑大明答記者問。此前的2014年12月2日，習近平主持召開的中央全面深化改革領導小組第七次會議，審議瞭《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。該《意見》近日已由中辦、國辦聯合下發。

不出意外，會有專傢出來分析農村集體土地改革對房地產的影響，臆想的有兩件事：一個是土地供給量將大幅增加，房價要下跌；另一個是，小產權房要轉正瞭。

很抱歉，攸克君的看法是，從長遠看，土地制度的改革無疑會將對房地產市場產生深遠影響，但在可見的將來（比如3年左右），現行集體土地制度改革，與房地產市場基本沒有直接關系。分析如下：

一、農村經營性集體建設用地入市試點，是否意味著短期內土地供應的增加？

否。請註意，真正進行試點的是“農村集體經營性建設用地”。存量農村集體經營性建設用地，現狀復雜，無論是改造還是拆遷，很難在短期內形成有效供應；增量農村集體經營性建設用地，絕大部分是用來修建農田水利等生產設施的，隻有少部分用於“經營性建設”，總量非常有限。

尤其是，薑大明強調，“堅持小范圍試點”，“非試點地區不要盲目攀比，擅自行動”，就更加限制瞭入市集體土地的供應量。在2017年底試點完成前，集體經營性建設用地的有效供應量非常小。

二、集體經營性建設用地的入市，能否用於房地產開發，或者說為房地產開發提供一個新的渠道，從而擴大土地供應量？

否。薑大明說，要賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能，建立城鄉統一的建設用地市場。理論上來說，這類集體用地可能不經征地環節而直接進入建設用地市場交易，從而實現“與國有土地同等入市、同權同價”。從文字表面來理解，這些土地似乎也可用於房地產開發。

但請註意，任何土地，包括城市國有建設用地和集體經營性建設用地，都有一個“用途管制”。所謂用途管制，即土地使用權的流轉不得改變已經確定的土地用途，規劃當中是做什麼的就是做什麼的。

那麼，集體經營性建設用地流轉，是否包括用於房地產開發？中央農村工作領導小組辦公室、國土資源部、農業部在農村集體經營性建設用地入市試點方面盡管有不少分歧，但以下共識從未改變——“（入市集體土地）用於房地產，想都不要想”。

三、小產權八德重劃區二胎年息借貸增貸轉貸房會轉正麼？

否。無論是中央《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，還是薑大明的答記者問，都找不到任何允許讓小產權房轉正的字句。

但值得註意的是，薑大明說，對因歷史原因形成超標準占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實行有償使用；探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地——這兩句話中有三個關鍵詞，一個是“歷史原因”、一個是“有償使用”、一個是“有償退出或轉讓”，攸克君認為，薑大明這幾句話給試點地區留出瞭一定的政策空間，就看試點地區如何“創新”瞭。不過，如果創新的內容包括在規劃范圍內給部分小產權房轉正，也必然是小心謹慎的，也必須上報國土資源部批準。

薑大明強調，試點地區封閉運行，2017年結束。這意味著，即便試點地區形成一定創新、突破，未來3年內，都不可能在全國范圍推廣。全國小產權房想藉此曲線轉正，幾乎沒有可能。至於3年以後的事，誰知道呢。

按這種試點辦法，農村宅基地仍然一文不值。青年創業貸因為宅基地仍然隻能在本村的集體經濟組織內部轉讓(很久以前就是這樣規定的），而本村集體經濟組織內部成員都是已經分到瞭不用付錢的宅基地，所以，你想有償轉讓給本村的人，哪個要你的？你賣給本村的哪個人？賣得起價嗎？就是你白白地租給本村的人，他還嫌難幫你保管呢？所以，即使你想轉讓也沒人要你的，沒人要就等於不值錢。所以，想要讓農民的宅基地有退出機制或者房子值錢，必須擴大受讓群體，讓集體經濟組織以外的人也可以購買（可以設想：凡具有本縣戶口的人都可以有資格在本縣范圍內購買宅基地；凡具有本市戶口的人都可以有資格在本市區、市郊范圍內購買宅基地，每戶最多隻可購買二處宅基地，且總地面面積不超過300平米，凡跨縣、跨市戶口的人不可以異地購買）。隻有這樣宅基地受讓范圍擴大瞭，才會有購買者，農民的宅基地才能賣得出去，才能賣得起價，才能真正地體現有退出機制，才能讓進城的農民拿到可觀的資金進城購買商品房，進而落戶城裡。否則，說什麼體現農民的價值和權益，隻能是一句空話，是唱高調不辦實事的體現。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-13/09255960577200112856603.shtml