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內容來自sohu新聞

房企拿地不看房價賭預期 北京2周內現3地王



兩周內三宗高價地集中成交

房企拿地不看房價賭預期

在經歷瞭一個多月的供地空窗期後,北京土地市場迎來成交高潮。從8月31日至9月8日一周多的時間裡,北京三塊新地王“加冕”。從豐臺石榴莊地王到孫河新地王,再到東壩新地王,總計出讓金額達157.5億元。同時,房企拿地算賬的方法也正在發生變化,從以前的參考周邊在售項目價格演變成瞭對地塊稀缺程度的預期。

入秋“地王”湧現房貸2胎那一家銀行比較快怎麼貸款比較會過件

9月8日,龍湖地產有限公司與保利地產、首開地產組成拿地聯合體,以42.5億元總價,競得北京市東壩南區地塊,樓面地價為50081元/平方米,輕松刷新區域土地價格“加冕”區域新地王。

而就在一周前的9月2日,備受關註的“孫河流拍地王”則被保利首開聯合體以總價64.83億元、異地配建27500平方米保障房競得。同時,該地塊也超越瞭當初中糧地產當年孫河地王的樓面價。

8月31日下午,中鐵建與方興地產組成的房企聯合體以50.25億元的價格、配建1.86萬平方米公租房的條件,摘取北京豐臺區石榴莊住宅地塊,溢價率約50%。機構據成交價測算,該宗地樓面價超過5萬元/平方米,預計未來將開發售價10萬元/平方米以上的豪宅。

開發商虧不虧

兩周內,北京連續成交三塊土地項目,令外界驚嘆。但專傢表示,當前地王不斷湧現並非是非理性的產物。

在土地資源稀缺的前提下,拿地不再是簡單的經營行為,已演變成占有資源的戰略選擇。以9月8日東壩地塊競拍最終勝出者——龍湖、保利、首開聯合體來看,均在北京東壩地區有項目。所以,從戰略角度考慮,如果在一些土地供應量集中、未來能夠形成交易量集中的板塊或者地區,連續獲取土地,則對於資源集中占有的意義十分巨大。

更重要的是,如果這種戰略佈局實現,實際上是對整體成本的一種攤薄。前期同區域自己的項目,可能因為自己在後期刷出的地王而漲價獲益,如果把這些項目累加起來,雖然拿地王的資金消耗頗大,但卻有多個項目同時分攤,收益也就能提升。同樣的道理,基礎設施和環境的成熟,可以讓自己的多個項目獲益。但是,這種所謂戰略性的資源壟斷,隻出現在那些土地供應集中,未來利好集中、未來交易量二胎融資公司任何問題免費諮詢集中的地區。

“此外,地價預期價格的計算方式在改變。”一位代理公司負責人表示,一般認為開發商計算地價的方式,是按照同區域內現行銷售價格進行推算得出的。但是,現在的大開發商拿地時,早已經不這麼算賬瞭。現在的算賬方法是,對於熱點地塊,這塊土地的預期價格,是參考同時期其他熱點地塊土地出讓價格。

聯袂拿地成主流

值得註意的是,本輪地王均由房企采用聯合拿地方式取得。

其中,孫河地王由首開保利聯合體取得;豐臺石榴莊地塊由中鐵建與方興聯合取得;東壩地王則被龍湖、保利、首開聯合斬獲。

“土地價格的持續攀升讓單個企業難以承受踏空帶來的風險。”一位開發商表示,地王幾十億元的價格對任何一傢企業來說都是沉重的負擔,聯合拿地有利於企業減輕資金壓力。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰表示,土地供應的稀缺,讓房企陷入瞭“土地饑渴”。但並不意味著房企不惜一切代價拿地。目前,房企拿地已進入結盟拿地階段。“因為目前北京土地的價格較高,一傢單獨拿地成本太大,以聯合體的方式拿地,則可以聯合土地一級開發商,獲得競爭優勢,同時減少競爭對手。”

供需矛盾加劇

“昔日流拍地塊遭瘋搶,曾經的邊緣板塊受追捧,這就是當前北京土地市場上的現狀。”一位開發商表示,一線城市的旺盛需求和房價的堅挺讓開發商別無選擇;一線城市土地的供需矛盾突出,是導致企業爭搶土地的重要原因。

北京市國土局官網顯示,截止到9月7日,年內北京市土地市場累計成交地塊48宗,成交金額為940.93億元,與2014年同期的1530億元相比,跌幅達到38.5%。

而備受開發商關註的住宅用地更是供應稀缺。在已經成交的48宗地塊中,住宅用地占比尚不足半數,僅22宗。

並非北京一座城市土地供應出現下滑。中原地產市場研究部統計數據顯示,截止到8月25日,包括一線城市在內的全國十大典型城市合計年內土地出讓金為3953.4億元,同比跌幅達57.3%。

“土地供應的減少,已經逐漸影響瞭商品房市場持續高端化,以北京為例,2015年上半年的商品房供應創造瞭歷史最低紀錄,僅有1.46萬套。”中原地產首席分析師張大偉分析認為。北京商報記者 董傢聲

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150910/012923203750.shtml
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