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  其四,存貨面基本見底。自去年二季度開始,全國主要城市的住宅庫存開始減少,尤其是一線和部分二線城市,但三、四線一直呈增長態勢,區域分化嚴重。值得關註的是,從今年4月開始,一、二線城市的庫存量呈現震蕩走高的跡象。本輪周期中,庫存最低點很可能就是3月份。與之相適應,20個典型城市的住宅去化周期,也在3月達到最低的8.3個月,其後震蕩小幅上行,7月提高至9.6個月。就存貨和去化周期而言,當前一線和部分二線城市,依然處於近兩年低位,未來半年房價仍有上漲壓力,但供不應求最緊張的時點已過,未來1-2年將重新趨於增長。

  盛極必衰,這是自然界的法理。即便是過去十多年中國房價不斷快速上漲,也同樣存在著樓市降溫與房價下跌的時段。隻有理性看待市場,才不至於在市場中摔跟頭。正基於此,筆者認為,房地產短周期(未來6個月至12個月的變化)可用於指導房價走勢預測。

  接下來,我們再用房價增幅,來印證一下國房景氣指數的短周期。按照"峰值-峰值"的劃分法,2004年以來,同樣可分為三個短周期(按季度)。第一個周期:2004年四季度-2008年一季度;第二個周期:2008年二季度-2010年二季度;第三個周期:2010年三季度開始。由此可見,兩個指標的周期基本一致。第二、第三個周期的谷值,出現房價同比下跌,可見市場調整幅度大,而第一個周期的谷值隻是房價漲幅減小。2012年四季度進入第三個周期的後半段,也即上升階段,2013年基本處於上升通道。但本輪上升過程中,不可能像2009年那樣強勁,房價同比增幅難以超過上一輪12.8%的高點,上升持續時間較長,預計2013年四季度或2014年一季度見頂。

  其二,政策中性。穩增長,客觀上要求調控不宜進一步升級。下半年中央層面的房地產調控基本平穩,既不放松,也不加碼,但局部政策存在或松或緊的可能,比如市場秩序整頓、推出第二批房產稅試點、放松房企再融資、支持首套剛需等。

  關於短周期,過去十年已有跡可循。全國房地產開發景氣指數,是衡量開發行業體溫的"溫度計",能夠比較好的反映房地產開發行業的周期性波動。按照"峰值-峰值"的劃分法,2004年以來可劃分為三個短周期。

  總而言之,通過分析決定短周期房價漲跌的四個因素,大致可以預測,當前處於本輪樓市景氣周期的頂部區間,下半年房價仍堅挺,但明年將有所降溫。

  歐美國傢的房地產市場,已經歷過上百年的周期性變化,經驗較多,即便如此,短周期也存在較大的變量。我國房地產市場化,主要始於1998年,隻有十幾年時間,短周期的規律更加不易掌握,而且受房地產調控影響大。

  地價推高房價上漲預期 控房價也需調地價

  筆者認為,決定短周期房價漲跌的"四個引擎"是經濟、政策、資金和存貨。當前樓市表現也可從這"四個引擎"入手分析。

  時評:抑制房價上漲需尊重市場規律

  第二個周期:2007年12月-2010年3月。第二個周期峰值近106點,谷值是94.74,出現在2009年3月。下行歷時16個月。上行歷時12個月,共計28個月。下行主因是受國際金融危機影響國內經濟下滑,上行主因是政策力度大。這輪跌急漲急,波幅大,歷時短。

  第三個周期:2010年4月以來。谷值是94.39,出現在2012年9月,下行歷時30個月。下行主因經濟下滑與房地產調控。在雙重打擊下,下行時間較長,調整幅度較大。上行主因是貨幣寬松和經濟復蘇。這輪周期已經完成築底,但上行之路不可能像2009年那輪又急又快,將在"磨磨唧唧"中上行,預計將於2014年觸頂。

專傢下半年房價仍堅挺 本輪上漲或於明年見頂

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  其一,經濟低位企穩。去年三季度,經濟增長低探至7.4%,四季度反彈至7.9%,就在大傢認為經濟見底反彈之際,今年上半年卻出人意料的繼續下滑,二季度增幅回落至7.5%。但是,7月的多數經濟數據略有起色,8月匯豐中國制造業PMI初值為50.1,重返50枯榮線上方,創4個月內最高水平。這些信號表明,今年下半年經濟將企穩。但是中國經濟已告別高增長,明年也僅為8%上下。總體而言,經濟面的情況對樓市屬中性略偏空。

  當前,房價節節攀升,看漲房價的聲音一浪高過一浪。尤其是地王頻出、高價地橫行,地價推高房價,似已板上釘釘。我的感覺是,很多拿高價地的開發商,對後市的預期過於樂觀;而很多購房者,對於後市房價大漲,有些過於憂心。

  其三,資金面不喜不憂。從外部資金面看,今年貨幣供應量明顯大於去年,M1同比增幅可能保持在10%上下,而去年保持在6%上下,但是今年1月沖高後,呈震蕩回落態勢,預期明年將弱於今年。從內部資金面看,由於房企銷售形勢較好,資金回籠量很大,總體資金面寬松瞭很多。全國開發商資金來源同比增幅今年以來保持在30%以上,而去年在10%上下,說明今年房企的資金寬松度遠好於去年。但這一增幅今年初以來一直高位盤整,預計未來一年將呈收窄趨勢。簡而言之,資金面明顯強於去年,但接下去將有所減弱。

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  第一個周期:2004年3月-2007年11月。這一周期出現兩個峰值,都是106點,谷值是100.6,出現在2005年12月。下行歷時21個月,上行歷時23個月,共計43個月。下行主因是房地產調控,上行主因是經濟過熱,資本市場瘋狂。

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新聞來源http://bj.house.sina.com林口房屋貸款.cn/news/2013-08-29/07512388564.shtml
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