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中小型房企深陷債務泥潭 市場擔憂升級
??新年伊始，深圳房地產龍頭企業佳兆業集團就開啟瞭2015年中國資本市場的首例違約，未能償還匯豐提供的4億港元融資貸款。隨著此事不斷發酵，投資者對於地產行業出現連鎖式風險的擔憂情緒蔓延。
??然而，北京總價新地王的誕生，卻又讓人恍若從前。
??1月7日，經過53輪現場拍賣角逐，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元的價格將豐臺區花鄉白盆窯地塊收入囊中。
??這一豪氣沖天的景象幾乎讓人以為，中國地產業仍處於黃金時代。然而，從實際銷售數據看，地產業持續疲軟的態勢仍未得到改善。最新數據顯示，2014年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10542元/平方米，環比下跌0.44%，為連續第8個月下跌，且跌幅擴大0.06個百分點。
??一面是新地王的不斷湧現，一面是樓市銷售數據整體低迷、部分房企違約事件頻現。中國的房地產市場可謂一邊是“火焰”，一邊是“海水”。
??所謂“火焰”，是指實力雄厚的、在一線城市發展良好的大型房地產商。雖然2014年以來全國樓市整體低迷，但這些地產商資金充足、實力雄厚，承受能力較強。再加上從“9·30”房貸新政開始，決策層密集推出瞭一系列利好樓市的微刺激政策，使得人口流入量大、潛在需求旺盛的一線城市成交量有所回升，部分樓盤的價格甚至出現小幅上揚，回暖跡象明顯。這一現象讓尚有餘力的大型房地產商摩拳擦掌，試圖再度掘金。
??而“海水”則是指飽受高庫存之苦、資金壓力升級的中小型房地產企業。這些企業往往沒有能力在全國范圍內發展，更無法在寸土寸金的北上廣與大型房企爭利。隨著去年商品房成交量下滑、房價高漲難再，中小型房企大多陷入瞭商品房庫存居高不下的泥潭。盡管有利好政策支持，但中、小型房企所依托的三、四線城市前幾年已經將需求透支，加之房地產庫存量比較大，新建房屋的施工量比較高，去庫存化壓力居高不下。持續低迷的市場使得很多小型開發商無法獲得充足的現金流，民間房地產企業破產早已不是新鮮事。2014年，河北省邯鄲市的房企老板就掀起瞭一股“跑路潮”，此次佳兆業爆出的債務違約也再度提醒市場關註房地產行業的高風險。
??那麼，究竟該如何看待中國房地產業的“冰火兩重天”呢？佳兆業違約是樓市風險暴露的開始嗎？大型房企目前仍然一擲千金、放手博地的底氣何在？
??市場對中國2015年貨幣政策走勢抱有的樂觀預期或許可以解釋地產商的豪賭。由於當前我國經濟運行仍面臨不少挑戰，在地產投資回落、制造業投資不振的背景下，中央仍以“經濟增速穩定在合理區間”為2015年經濟工作的首要目標，這就要求貨幣政策兼顧調結構和穩增長兩個目標，既不能為瞭穩增長而強刺激、大放水，也不能為瞭調結構而緊縮流動性，引發實體經濟融資成本上升，資金鏈緊繃。因此，市場普遍預期2015年貨幣政策將進行更多偏寬松的“微刺激”。
??而過去的經驗表明，寬松的貨幣政策對於樓市而言是一個利好信號。例如，2014年11月央行公佈不對稱降息政策後，部分城市樓市就出現瞭回暖跡象。國傢統計局數據顯示，2014年11月份70個大中城市中，房價環比下降的城市有67個，最大降幅為1.4%，但降幅收窄瞭0.2個百分點，且部分城市二手房價格出現瞭上漲。同時，商品住宅成交量較10月份有所放大，創下半年內新高。
??因此，在相對寬松的貨幣政策下，市場無需過度擔心樓市會在2015年硬著陸。
??但是，這並不意味著房企可以高枕無憂。一個不容忽視的事實是：伴隨著中國人口拐點的到來，中國樓市的疲軟走勢將難以逆轉。據統計，中國25周歲的置業新增人口在2013年已經到達峰值，而25歲至44歲區間的人口數量將於2015年見頂。隨著作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動力人口和比例加速下降，住房的剛性需求將逐步走弱。
??與此同時，寄希望於改善性住房需求的地產商恐怕也要失望瞭。據民生證券研究院執行院長管清友判斷，未來改善性住房需求的增量也將放緩。他指出，中國的戶均住宅套數已達到1.03套，人均居住面積已經達到33平方米，與發達國傢差距不大。
??由此看來，僅靠寬松的貨幣政策，恐怕無力扭轉人口結構拐點導致的房地產需求高峰回落。更何況，政府的調控政策隻是對樓市持續疲軟的一種調整，而非新一輪刺激。其用意絕不在於放任樓市泡沫泛濫，更非吸引投機資金入場，而是為瞭穩定住房消費，避免我國經濟硬著陸。
??因此，房地產企業當以謹慎之心、敬畏之意對待可能到來的市場寒冬。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-10/09405959493635086272197.shtml
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