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內容來自sina新聞

民間二胎民間二胎設定費用雷良蔚市場升溫需要一個漫長過程至少半年以上

火焰過後是海水。中國房地產在經歷瞭2013年一輪價量齊升的快速增長之後，2014便陷入瞭量價齊跌的低迷狀態。一二三線城市房價漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購置量和購置價格也相應回落。

然而，這一局面在10月出現扭轉，冷清樓市看似逐漸回暖。據克而瑞(中國)信息技術集團長沙機構數據顯示，在國慶黃金周期間，長沙六區新建住宅成交953套，看房人氣火爆一時；10月第二周，成交量達到1207套，環比上升26.7%；進入10月第三周，住宅成交量首度突破兩千套，成為年內單周最高交易量。第四周，成交量突破兩千五百套，樓市似乎進入快速復蘇階段。

相比成交量"高調"回升，在價格方面，"銀十"四周放卻未出現明顯上揚，成交均價一直在6000元/㎡-6500/㎡之間波動。

看著美好的數據，令人無限激動。隻是這成交量井噴，究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？房價會否會打破現在下跌的態勢，出現價格上漲？年前開發商應該如何出擊，以應對年底寒冬。本期廣廈會客廳，新浪樂居與長沙晚報特邀雅居樂湖南區營銷負責人雷良蔚為我們解讀"銀十"回暖能否捂熱樓市過寒冬。

雅居樂湖南區營銷負責人雷良蔚

房屋二胎貸款銀行在10月第四周，住宅成交量突破兩千五百套，再創年內單周最高交易量。成交量出現井噴的原因有哪些？"銀十"究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？市場的好轉能否一直延續到年末？

雷良蔚：10月份，成交量在這兩年達到瞭一個比較高的點位。但是，我覺得可能是建立於之前比較長時間的冰凍期，對一些客戶的蓄水，基本上在十一期間賣得比較好的客戶，在前面是有比較好的蓄客，才能在十一取得比較好的業績。同時，在價格上也做瞭一些動作。這兩個因素，加上大的政策方面的影響之下，三者重疊才會有10月份相對比較好的成交數據。

再延續到年尾的話，我覺得可能不會太過於樂觀，從國傢政策上來說，在年底之前出大的利好，或者是出負面消息的可能性不大，如果是說市場，在各位開發商年底沖任務的情況下，在價格方面有一定優勢的話，在年底會有一定的成交量。同時，今年最後2個月的時間，對明年的走勢應該說會有重大的影響。如果這兩個月的成交量可以維持相對比較高的一個水平的話，我相信明年整個市場環境會相對來說有好轉。但是，在長沙這樣一個特殊的市場裡，有1300萬平方米的存貨量，每年還有1000來萬平方米的新增供應量，在長沙市場還沒有理順市場節奏和開發范圍的情況下，長沙市場想做大的突破可能性不會太大。

住宅成交量向上走，成交均價卻是向下走，這是由哪些原因導致的？在今年最後幾個月內，房價是否會出現什麼樣的走勢？購房者議價空間是否減少？

雷良蔚：房價走勢總是一個波段的走勢，前幾個月是下跌的過程，那我希望下半年這3個月的時間可以做到相持階段，如果這3個月能做得好，我相信明年的市場環境會有利好。而且，一些財經媒體也報道瞭，明年大概有4次降準、2次降息的過程。現在，房地產受打壓最厲害的是政策，資金方面的壓力會更加嚴重一些，資金鏈更寬松一點的話，房地產市場對現有政策會有一個比較大的促進作用。同時，市場升溫總是需要一個比較漫長的過程，個人判斷至少需要半年以上的時間。

經歷瞭2008年和2011年的樓市起伏，面對當下的樓市，開發商的心態如何？您所在的房企當下在長沙又有何銷售、發展策略？

雷良蔚：說到開發商的心態，各個項目的情況不一樣，我們項目還沒有開放，至少集團在全國市場在下半年保持快速走量的要求。我相信，基本上絕大部分大開發商在今年年底趁著這波行情在量上面可能會有一波行情。

關於農民工將繳存住房公積金，對房地產來說，或者對長沙這樣一個市場來說應該算是一個利好，畢竟湖南是一個單核省，對周邊地州市還是有比較大的吸納作用。但是，這不是單純說社保或者落戶政策，還需要更多一些東西，包括教育、醫療等方面的配套，各方面的資源都調動起來才能真正激發農民工進城購房的需求。（文字整理/朱紅）

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-06/11074575017.shtml