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  今年，長沙城市商業綜合體預估總投資221.4億元。

  ●大存量

  截至今年5月31日，長沙的商業地產存量夠賣5年半。

  ●求突破

  開發商自營管理將是未來的一大發展趨勢。

  近日，同策咨詢研究部公佈瞭《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》。報告指出，目前長沙、杭州等19個城市人均商業面積已面臨飽和或過剩的狀態，人均商業面積超過1 .5平方米。

  近幾年，長沙的商業地產--包括商業綜合體、商業寫字樓、商鋪等，一路高歌猛進。據不完全統計，近幾年長沙將有超50個商業綜合體破土而出。直觀數據，長沙的商業地產正在遍地開花。

  與此同時，497萬平方米的存量不禁讓人疑慮：長沙是否有足夠的購買力支撐這樣龐大的供應量，長沙是否需要如此多的商業地產。

近兩年，越來越多的商業綜合體在湘江之畔拔地而起。圖為長沙市湘江夜景。 記者 童迪 攝

  現象

  50個商業綜合體紮堆長沙

  走在長沙的街頭，人們不難發現，這兩年越來越多功能多樣的城市綜合體出現在我們身邊，帶動周邊區域發展的同時，也成為人們在周末和閑暇時最喜歡去的地方。

  隨著洋湖垸、南城、梅溪湖、濱江新城等板塊土地市場的熱炒，商業綜合體也呈現爆發式的建設。

  今年初，長沙市發改委發佈瞭長沙市2014年重大項目投資計劃。其中，城市商業綜合體列出37個項目，預估總投資額達1437.1億元，今年預估投資額為221.4億元。

  德思勤城市廣場、華遠·華中心、北辰三角洲、開福萬達廣場、運達中央廣場等37個項目都是商業類綜合體。其中，有17個項目規定將於2015年完成，屆時將有超50個綜合體建設並交付使用。

  據業內人士預測，2015年長沙將與成都、貴陽、沈陽、西安、北京、濟南一起，邁入2000萬平方米綜合體規模城市陣營。

  數據

  存量夠賣5年半

  在全國各大城市商品住宅成交量下滑的同時，不受限購的寫字樓、商業營業用房則在不少城市量價齊升，成為開發商以及投資者轉移的目標。

  縱觀長沙樓市，但凡面積大一點、品牌響一點的開發商都將項目定位為城市綜合體。

  近日，同策咨詢研究部公佈瞭《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》。報告指出，目前，長沙、南寧、昆明、杭州等19個城市人均商業面積已面臨飽和或過剩的狀態，人均商業面積超過1 .5平方米。

  數據顯示，2013年內六區新建商業網簽成交面積達91.09萬平方米，為近三年最高。即便如此，在巨大的存量面前，這個數據仍然無法讓開發商們開懷。

  根據世聯地產公佈的數據，截至今年5月31日，長沙市內六區商業地產的存量為497.11萬平方米。這就意味著，按照去年的成交量，現有的商業地產面臨著巨大的去化壓力，至少需要5年半的時間才能全部賣完。

  探討

  存量"階段性過剩"

  據瞭解，"商業地產熱"始於2011年，由於當時恰逢樓市新"限購"政策實施，一部分開發商將目光轉投不限購的商業地產。

  與此同時，隨著梅溪湖、洋湖垸等新區的快速推進，以及高鐵商圈等新商圈的規劃，大量城市綜合體入市，造成商用物業和辦公物業的供應量大增，掀起瞭新一輪商業置業熱潮。

  其實，在長沙的寫字樓市場，2010年以前，基本沒有新增甲級寫字樓投放。但隨著央字號房企加速入湘，從2010年開始，多個城市綜合體陸續開建，普遍具備商業、寫字樓、住宅等3種以上業態。

  今年，長沙將有泊富國際廣場、北辰時代廣場等物業面市，同時，多個甲級寫字樓相繼在五一商圈、萬傢麗路佈局建設。

  市場專業人士認為，長沙甲級寫字樓的供應量，相當於廣州市2006年的水平。如此大體量的供應，預期市場需要一段較長的時間才能消化。

  然而，關於長沙的商業地產，有一個不容忽視的事實：在市場一路高歌猛進的同時，長沙有多個新興的商業地產基本都以失敗告終。如地處南門口黃金碼頭的新大陸銀座、嶽麓山大學城裡的錦繡瀟湘、溁灣鎮商圈的指南針廣場......當年都是紅紅火火拔地而起的商業，如今卻不得不面臨慘淡。

  湖南省工商業聯合會副會長、不動產商會會長喻春光曾表示擔憂，長沙商業地產重復建設嚴重，無序的"大躍進"式開發無疑會造成資源的浪費，未來大部分商業將變成"爛尾樓"。

  對此，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，目前商業地產存量隻是"階段性相對過剩"而非"絕對過剩"。"持續增長的消費能力和繼續放大的大中城市人口聚合效應，以及產業發展和生活方式升級推動對購物中心的增量和存量支撐力度仍客觀存在。"郭增利說。

  此外，還有業內人士表示，像淘寶這樣的電子商務平臺之所以取得成功，某種程度上是因為中國的商場面積不足，特別是在一些小城市更是如此。

  市場

  大型綜合體仍缺乏

  "中國正處在一輪規模驚人的購物中心建設潮中。"商業地產服務公司CBRE說，去年全球新建購物中心面積排名前十的城市有9座在中國，全球在建購物中心面積超過一半的也來自中國。

  就在市場紛紛熱捧商業地產的背景之下，步步高集團也開始進駐這一領域。就在上個月，位於梅溪湖的新天地營銷中心開放，這個擁有1萬個停車位的商業中心，將成為湖南首個體驗式購物廣場，並於明年下半年開業。

  在步步高集團總裁陳志強看來："存在即是合理的。商業地產雖然多，但是如何找準市場的需求，並將這些需求加以整合，才是關鍵。"陳志強說，商業的運作講究生態鏈，如果把每個環節做到極致，無論競爭多麼激烈，都能在市場上找到立足之地。

  另外，在他看來，長沙屢次被評為"最具幸福感城市"，隨著滬昆、京深高鐵的交會，長沙在中部地區的價值更加凸顯，無疑會推動商業的發展。

  在湖南省房地產協會首席經濟學傢王義高看來，在全國商業地產發展火爆的市場情勢下，長沙商業地產隻能說是"發展過猛"，而與全國一線城市的商業地產相比，規模遠遠不夠，存在相當大的差距。

  而湖南德思勤投資有限公司營銷總監謝春華則認為，長沙市場仍然需要5-8傢能引領區域和板塊發展的大型綜合體項目，以及部分中小型的有特色的綜合體，形成龍頭與中小型綜合體層級與功能的互補。

  觀察

  投資要瞄準剛需

  面對如此巨大的開發體量，開發商是否該適可而止，投資者又應該如何"沙裡淘金"?

  對於未來商業地產如何發展，郭增利給出的建議是：必須以需求為導向，發揮好商業地產的業態優勢。

  喻春光則認為，商業地產最關鍵的就是商業盈利能力，想要開發出口碑好的項目，首先要選擇不可替代性的地理位置。

  "其次在與政府談判過程中必須具備排他性，再者選擇商業營運商時要考慮品牌商業，此外開發商自營管理也將是未來的一大發展趨勢。"喻春光說。

  據瞭解，現在長沙市場上，萬達百貨、步步高以及與華遠·華中心合作的海信廣場都是開發商自營管理。

  另外，對於投資者來說，商業剛需現象已經引起業界註意。目前，越來越多的商業配套或者綜合體已經不再把品牌當成最大的價值點，而是周圍人群的剛需，"項目能迫切解決周邊人的生活問題，帶來生活便利及實惠，這樣的項目真正蘊藏巨大的投資潛力。"一名業內人士分析稱。

  該業內人士認為，目前市場上的商業綜合體，仍然喜歡以品牌來塑造力量、塑造形象，但對市場而言，真正為大眾所接受的，反而是被市場忽視的那些投資品種，諸如社區底商、餐飲街、產業園配套商業等。因此，他建議投資者在選擇投資項目的時候，選擇真正的剛需商業。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/08234265411.shtml