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內容來自sina新聞

光耀事件觸爆地產高利貸鏈涉事公司緊急排查

發酵於上周的"光耀地產資金鏈繃緊"事件，牽扯到27億金融機構借款，包括銀行信貸、信托計劃、基金子公司資管計劃等。據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前新華信托、中融信托、財通資產等均有對光耀融資的未到期項目，涉事本金在5.5億元以上。

接受21世紀經濟報道記者采訪時，光耀地產負責人曾表示"優先保證金融機構還款"，且隻需數億流動性就可"過關"，但兌付結果仍取決於事態發展。

回顧"中國百強房企"之一光耀地產的融資史，可窺見地產融資的風控隱疾：由於民間借貸不入賬，高利貸纏身的光耀卻能以表面"低負債率"受到資管機構的青睞；而其看似充分的抵押擔保亦可能被削弱，據媒體報道，光耀的部分房產用於抵付工程款，而工程款的求償權優於二胎利率 2014金融機構的抵押權。

涉事公司緊急排查

公開資料顯示，光耀地產與中誠、中融、新華、華澳等信托公司均有合作發行集合資金信托計劃；去年，光耀還通過財通資產發行過基金子公司的專項資管計劃。

目前尚未到期的產品有"中融信托-新都酒店股權收益權投資集合資金信托計劃"、"新華信托-惠州候鳥酒店特定資產收益權投資集合資金信托計劃"、"財通資產-光耀揚州·全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃"三個，本金合計超過5.5億元。

"看到報道後，我們迅速對該公司經營情況展開瞭調查，調查結果會隨時向投資者公佈。"新華信托方面回應。去年3月，該公司通過資產收益權買入返售的形式，向光耀集團的項目子公司發放不低於2億元的借款，風控措施包括土地使用權抵押、光耀子公司股權質押和母公司的連帶責任擔保，期限1年半至兩年。

財通資產去年末為光耀融資2.5億元，為期兩年。該公司負責人表示，今年初已註意到光耀地產的狀況，"列入瞭關註名單，一直在跟對方積極溝通"。中融信托的信息披露電話則無人接聽，目前未能獲悉項目狀況。

在接受21世紀經濟報道記者采訪時，光耀地產董事長郭耀名明確表示"優先償還金融機構的借款"，但亦透露"劣後受償"的民間借貸體量不小。自2011年以來，光耀地產的民間借貸總額高達約20億元，三年來公司僅利息便還款20億元，目前仍有超過20億元本金加利息未償還。

諷刺的是，盡管高利貸纏身，光耀地產卻一度以"低負債率"受到金融機構的青睞。2012年，中國指數研究院發佈光耀集團資產負債率，連續三年分別為45.7%、50.3%、55%，明顯優於行業三年均值68.9%、70.9%、71.8%。記者獲得一份光耀資管計劃的推介材料，亦以"2012年負債率僅55%，顯著低於房企百強平均水平"為賣點。

"地產商無論大小，普遍有民間借貸的行為。"房地產基金"德信資本"董事長陳義楓對21世紀經濟報道記者說，"問題是用於短期過橋還是長期依賴？如果一年中有半年賬上有民間借貸，肯定維持不下去，財務費用太高。"

他還表示，民間借貸是地產融資的一大風控難題，市面過萬億的房地產信托、數千億的房地產私募基金，都必須面對這個"隱疾"，不排除有更多"地雷"將被踩爆。

抵押權效力被削弱

"很難估計類似光耀的案例還潛伏著多少。"深圳某基金子公司項目經理表示，"接下來各機構對房地產融資會非常謹慎。我們公司對外地項目，隻要查到融資方有民間借貸的，必然一票否決。"

陳義楓透露，私募房地產基金在做項目風控時，會從幾個方面調查融資方的民間借貸狀況：一是在圈內打聽，"再小的房地產企業也有幾億資產，行業鏈條長，有很多渠道可以打聽企業內部情況。另外，地產商要借高利貸肯定會在市場上詢價，不難打聽到。"二是查公司和老板個人的銀行賬戶，看是否有不明來源的大額資金流入。第三是看現金存量，"賬上躺瞭個把億的企業，一般不需要民間借貸；如果現金常常隻有幾百萬，就要註意賬外負債問題。"

"短期、小額的使用民間借貸，算不上什麼問題。但如果有非法募資的情況，就一定要回避項目。"他補充道。

前述基金子公司經理表示，光耀現存的信托、資管計劃有較強的抵押擔保措施，可部分對沖融資方的資金鏈風險，但在房地產市場"失速"的背景下，看似穩健的抵押擔保也可能被削弱。

"主要看項目所在地的樓市，比如惠州已經出現供給過剩，如果樓價下行，土地使用權、在建工程的抵押價值也會減少。而光耀有無實力追加抵押還很難說。"

另一問題是，根據《合同法》第286條和最高人民法院的相關文件，建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。這意味著，如果地產商的工程款沒有結清，在建工程等資產將優先用於償還工程款，其次才用於滿足抵押權人的需求，從而削弱抵押權的效力。

有媒體報道，因與施工單位出現債務問題，光耀地產在惠州有400多套房源未入預售款專戶，部分房屋已交由施工方處置。據可知信息，這批房屋與現存信托、資管計劃無直接關聯。

"地產商占用施工方資金也是普遍現象，會削弱抵押權，值得警惕。"陳義楓說，"所以我們做項目一定要給夠資金，確保工程款能夠實時支付。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/083127房屋二胎民間房屋二胎最高可增貸多少怎麼貸款比較會過件27930.shtml

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